鑑定評価過程において合理性があるので、鑑定評価額は適正な時価を示すものと認めるのが相当である。

請求人らの主張する不動産鑑定額(請求人鑑定額)に比べて原処分庁鑑定額は、その

(平成23年10月25日 東裁(諸)平23-69)

1.事例の概要等

(1)本件土地の概要

A. 本件土地は、市街化区域内に存する市街地山林である。地積3,316.74㎡。

B. 本件土地は、南西側で幅員5mの舗装市道に接面しており、当該舗装市道は本件土地の南東にて幅員約2mの車両の進行ができない未舗装市道に接続する。

C. 本件土地は、上記Bの舗装市道に向かってなだらかな下り傾斜地となっており、本件土地の北側の頂上の部分は平坦な土地である。

D. 本件土地は、準住居地域(建ペイ率60%、容積率200%)及び第1種低層住居専用地域(建ペイ率50%、容積率80%)に属している。

(2)事案の概要

請求人らは、相続により取得した土地について鑑定評価による価額45,100,000円を基礎にして相続税の申告をしたのに対し、原処分庁が路線価による評価額が時価を上回っていることから財産評価基本通達によらず、別途依頼した鑑定評価に基づき、当該土地の価額を89,600,000円として相続税の各更正処分及び過小申告加算税の各賦課決定処分を行ったところ、請求人らが当該各処分の全部の取消しを求めた事案である。

2.裁決の要旨

(1)請求人らの主張

原処分庁鑑定書における価額は、本件土地の本件相続開始日現在の時価とは認められない。

(2)原処分庁の主張

原処分庁鑑定書における価額は、本件土地の本件相続開始日現在の時価として適正なものである。

(3)審判所の判断

①財産評価基本通達によらないことについて

財産評価基本通達により算定される土地の評価額が客観的交換価値を上回る場合など同通達を適用して評価することが著しく不適当と認められる特別な事情が存する場合には、他の合理的な方法により時価を求めるべきものであるところ、本件では、原処分庁鑑定書においてみても、同通達による本件土地の評価額が客観的交換価値を上回っていることが認められ、同通達を適用して評価することが著しく不適当と認められる特別な事情が存する。

②請求人ら鑑定書について

請求人ら鑑定書は、その合理性に疑問があるから、請求人ら鑑定書による本件土地の評価額は、本件相続開始時における適正な時価を示すものとして採用することはできないというべきである。

③本件土地の本件相続開始日における適正な時価について

上記のとおり、原処分庁鑑定書は、不動産鑑定評価基準に基づき取引事例比較法及び開発法を適用し、公示価格を規準として使用しており、本件土地の鑑定評価の過程について、特段、その合理性を疑わせるような点を認めることができないから、原処分庁鑑定書による評価額89,600,000円は、本件相続開始日における本件土地の適正な時価を示すものと認めるのが相当である。

④本件各更正処分について

上記のとおり、本件土地の本件相続開始日における時価は、原処分庁鑑定書による89,600,000円と認められるところ、当該金額に基づき、本件被相続人を被相続人とする相続税の請求人らの課税価格及び納付すべき税額を計算すると、それぞれ別表の「更正処分等」欄の金額と同額になるから、本件各更正処分はいずれも適法である

コメント

本件市街地山林の価額を求めるあたり、相続税法上の時価を求めるに際し、財産評価基本通達による路線価により時価を求めることが不合理だとして請求人らが時価鑑定をしたことは正しいことだと思います。

しかし、時価鑑定の求め方がやや雑だったと思われます。

特に3,000㎡を超える土地の開発行為がからむ土地の宅地造成等については開発行為にたけた専門家の意見や開発図面及び造成の見積書に基づき時価鑑定を行えば鑑定書に数字に裏付けされた時価鑑定書が作成されるため、説得力のある鑑定書が作成されると思います。