特別の事情があるとして不動産鑑定評価書による評価を採用した裁決事例

借地権付分譲マンションの底地の評価において、路線価に基づき評価せず、特別の事情があるとして不動産鑑定評価書による評価を採用した裁決事例です。

(東裁(諸)平9第86号平成9年12月11日)

1. 事例の概要等

(1)本件土地の概要

(イ) 本件宅地には賃借権が設定され、その存続期間は昭和52年2月1日から60年である。
(ロ) 本件宅地の上には、鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根、地下1階付10階建の借地権付分譲マンションが昭和52年に建築され、本件相続開始日現在84名により区分所有されている。

(2)事案の概要

相続人らは当初申告をしたが、不動産鑑定評価に基づく鑑定評価額200,000,000円で更正の請求をしたところ、原処分庁は路線価に基づく時価724,944,665円をもって時価であると主張し争いになった事案である。
審判所は、本件宅地と当該借地権が併合し、完全な土地所有権となる可能性が著しく低いと認められる等の理由から、本件宅地は、その価額と借地権価額控除方式のみによって評価するのは相当でないと判断し、審判所の依頼した不動産鑑定士の評価した鑑定評価額60,000,000円が相当であるとした事案です。

電卓と数字ブロックの絵

2. 裁決の要旨

原処分庁は、下記のように主張しました。
本件宅地の相続税評価額724,944,665円は売買実例及び本件基準地に基づく本件宅地の更地価額に底地割合20%を乗じた本件宅地の価額を上回っていないから、当該相続税評価額は相続税法第22条の規定による本件宅地の時価を上回っていないと主張しました。

請求人は
本件宅地の価額は、請求人の提出する鑑定評価額200,000,000円とすべきと主張しました。

以上を踏まえ審判所は下記のように判断しました。
審判所は、鑑定を依頼したところ、本件宅地の価額は、割合方式による価格と収益還元方式による価格の双方を調整の上、評価した鑑定評価額60,000,000円と認められるので、原処分はその全部を取り消すべきである。

請求人の鑑定評価は
(1) 本件売買実例は、同族関係者間の取引であり、同実例から比準して本件宅地の価額を算定することには疑問があること。
(2) 本件宅地は借地権付の分譲マンションの敷地であるから多数の借地権者が存在しており、かつ、当該借地権は建物の区分所有権とともに独立した市場を有していることから、本件宅地については、本件宅地と当該借地権とが併合し、完全な土地所有権となる可能性は著しく低いものと認められること等の特別の事情があることから、本件宅地については、借地権価額控除方式によって評価した当該相続税評価額によることは相当でないと認められる。ということで、審判所は原処分庁、請求人の主張を退けて鑑定評価額60,000,000円を底地の価格と決定しました。

3. コメント

路線価に基づく評価724,944,665円、請求人の依頼した不動産鑑定評価額200,000,000円、審判所の依頼した不動産鑑定評価額60,000,000円。なぜこのような大差が生じたのか。
それは80余名の借地権付建物の所有者がいて、借地権と底地とが併合される可能性が少ないので、路線価に基づく割合方式によらず、鑑定評価によって底地の価額を求めてもよいということになったからです。
そういうことでこの裁決事例を介して思うことは、80余名借の借地人のいる借地権付分譲マンションの底地の評価の時価は不動産鑑定士による時価鑑定の道筋ができたことです。