袋地とその対応について
全く他人の土地に囲まれた土地をお持ちのお客様がおられ、
その方の相談でその土地等と囲繞地（いにょうち）等を交換等をしたいという話です。
Ａさんの土地は全て他人の土地に囲まれていて
なおかつその上に共同住宅が建っています。
Ａさんの土地の一部とその周囲の土地を交換等をするのも大切かもしれないですが、
もっと大切なことがありますよ、とＡさんに伝えますと、何ですかというので、
この機会にＡさんの土地は公道に面していないにもかかわらず建物は建っていますが、
建替えできないので、建て替えができるように囲繞地通行権を確保することが大切ではないですかと申し上げました。
Ａさんは、「いろんな人に相談したけれど、そんなことを言われるのは初めてです」と言われました。
でもここをしっかり押さえてかからないと、
「Ａさんの土地は二束三文の土地のままですよ、今土地の交換等の話も大切ですが、
Ａさんの土地の価値を高めるために囲繞地通行権の確保に努めることはもっと大事です」
とお伝えしました。
そのことをご理解いただければ、どうすべきかがわかってきます。
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※袋地とは、土地が「他の土地に囲まれて公道に通じない」ものをいう（民法210条1項）。袋地であれば、公道に至るための他の土地の通行権（囲繞地通行権、袋地通行権、法定通行権。「囲繞地通行権」という）が成立し、袋地の所有者ないし利用者は公道までその土地を囲んでいる他の土地（以下「囲繞地」という）を通行する権利を取得することになる。
※通行地役権は、設定契約のみならず時効取得による場合であっても、それを第三者に対抗するためには原則として登記をしなければならない（民法177条、不動産登記法3条）。ただし、通行地役権は、要役地に付随する権利であるから、その登記上の扱いに一般の場合とは若干異なるところがある。
（三省堂刊『私道の法律問題』より）
関連ページ：相続税法上の時価鑑定（https://erea-office.com/appraisal/fair_valuation/）