無道路地と広大地判定

2018年10月1日2019年6月12日

2階建共同住宅の建つ無道路地の土地が広大地として認められた事例です（図表）。
評価対象地の接する道路は約2.7m の道路（市道）ですが、この市道は建築基準法上の道路に該当しません。そのため、市道の東側幅2m の通路（借地）を介して、建築基準法上の道路（幅員6m ）にしています。
この状況で、2階建共同住宅の建築確認をとり、評価対象地には共同住宅が建っています。

❖物件の概要

面積：737㎡

地形：ほぼ長方形の土地

接道：約2.7m市道、道路の東側幅2mの通路（借地）を介して建築基準法上の道路に接する

用途地域：第1種低層住居専用地域（50%、100%）

周辺の利用状況：中小規模一般住宅・農地等が混在する地域土地の利用状況：共同住宅、2階建

❖考察

中高層の集合住宅等の敷地として使用するのが最有効使用である場合には、いわゆるマンション適地になるため、広大地には該当しません。ただし、「中高層の集合住宅等」とは原則として「地上3 階以上」のものであり、また「集合住宅等」とは分譲マンションのほか賃貸マンション等も含まれます。

このことを本件に当てはめてみると、本件の共同住宅は2階建であることから、中高層の建物には該当しないことになります。

しかし、広大地として認められるには、公共公益的施設用地の負担が生じることを証明しなくてはなりません。そこで、土地利用計画図を作成して説明することにしました。

　土地利用計画図の作成に当たり、私はその地域の標準的な宅地の面積を、地域の開発事例や公示地等の面積から150 ～ 160㎡と判断しました。
ところが、評価対象地は737㎡であることから、宅地区画割図上3区画しか取れませんでした（図表3-8）。
これは、標準的な宅地の約4.6 ～ 4.9倍になります。
それでも、広大地判定の意見書を提出したところ、なんとか広大地として認められました。

このように、無道路地でも、その地域の標準的な宅地の面積の4.6 ～4.9倍でも、広大地となる可能性はあります。

広大地として認められたポイントはここにある！

①評価対象地に2階建共同住宅が建っていても、マンション適地と判断されないこと。

②公共公益的施設用地の負担が必要であることを、土地利用計画図を作成して説明したこと。

③その地域の標準的な宅地の面積の 4.6～ 4.9倍でも、広大地となる可能性があること。