路地状開発と広大地評価
500㎡未満の本件土地に位置指定道路を設けて区画割りすれば、開発道路が生じるので広大地として評価すべきというが、路地状開発を行なえば開発道路は不要なので、広大地として評価することはできないとした事例
（東裁（諸）平21第171号 平成22年6月6日裁決)
1.本件土地の概要
本件土地の地積は、489.67㎡の土地で、幅員約4.5ｍの市道に等高接面する略台形の土地である。本件土地が属する用途地域は、第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）である。本件土地の周辺は、農地のほか共同住宅や戸建住宅が混在する住宅地域である。
2.争点
本件土地は、広大地として評価すべきか。
3.請求人らの主張
イ 本件土地について戸建住宅分譲を想定した場合には、本件土地の面積は500㎡未満であり開発による最低敷地面積の制限がないことから、周辺地域のミニ分譲の開発事例の画地規模（80㎡程度）も勘案し、位置指定道路（建築基準法第42条第1項第5号）を設けて、別紙2の請求人らが主張する開発想定図のように5分割に区画割することが、原処分庁が主張する開発想定図により開発した場合に比べ造成費は多くなるものの、土地、建物の分譲収入は増加すると見込まれるため、最も合理的な分割と考えられる。
そうすると、開発道路等の潰れ地が生じることから、戸建住宅分譲用地としての開発に当たり、開発道路等の公共公益的施設用地の負担を要する。
したがって、本件土地は、広大地として評価すべきである。
ロ 仮に、原処分庁が主張する開発想定図の2及び3の画地のような路地状部分を含めた敷地（以下「路地状敷地」という。）を組み合わせた開発（以下「路地状開発」という。）が合理的であったとしても、路地状開発を行うと、不整形な画地を生み出す上、路地状部分の用途が通路として限定され、広大地とほぼ同様の減価が生じるから、広大地の評価を準用して評価すべきである。
4.原処分庁の主張
イ 本件土地は、公法上、位置指定道路を設置しないで別紙2の原処分庁が主張する路地状開発を行うことが可能であること、本件土地においては位置指定道路を設置する開発より路地状開発の方が有利な点があること、そして、本件土地の存する地域に路地状開発の事例もあることからすると、本件土地において路地状開発を行うことには合理性があると認められ、○○○ないし○○（○○のうち市街化区域）の地域における標準的地積のおおむね100㎡から130㎡程度を基礎として、別紙2の原処分庁が主張する開発想定図のように4分割するのが最も合理的な分割であり、公共公益的施設用地の負担は必要ないものと認められる。
ロ 路地状開発を行うとした場合に生じる路地状部分の土地は、通路に限らず駐車場として利用することもできる上、路地状部分を有する土地は、道路から離れ奥に位置する分、静寂であるともいえることから、路地状敷地となることによる価値の減少が生じたとしても、広大地としての評価方法がその前提としている「相当規模の公共公益的施設用地の負担」により生じる客観的価値の減少と同程度のものとは認められない。
ハ 以上のことから、本件土地は、広大地として評価することはできない。
5.審判所の判断
（１）認定事実
ハ 本件土地の周辺の○○○ないし○○の地域は、農地のほか共同住宅や戸建住宅が混在する住宅地域であり、戸建住宅の敷地には路地状敷地の区画が複数ある。また、同地域において確認できる。平成6年4月から同20年7月までの間において新築された戸建住宅の敷地49件のうち、敷地面積が100㎡未満のものが16件、100㎡以上200㎡未満のものが30件、200㎡以上のものが3件あり、これらの平均敷地面積は117.59㎡である。
（２）あてはめ
イ 本件通達に定める「その地域」について
本件土地についてみると、各事実を総合勘案すれば、本件土地が存する「その地域」とは、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる○○○ないし○○の地域（以下「本件地域」という。）認めるのが相当である。
ロ 本件通達に定める「標準的な宅地の地積」について
当審判所の調査の結果によれば、本件相続開始日現在の本件地域における土地の利用状況は、農地のほか共同住宅や戸建住宅が混在している地域であり、上記の利用状況は、農地のほか共同住宅や戸建住宅が混在している地域であり、戸建住宅地として開発が進行し、そして、これらの戸建住宅の平均敷地面積は117.59㎡であること、さらに、指導地積からすると、本件地域における「標準的な宅地の地積」は100㎡から130㎡程度と認めるのが相当である。
そうすると、本件土地の地積は、489.67㎡であるから、本件土地は、本件通達に定める「著しく地積が広大な宅地」に該当する。
ハ ① 本件通達に定める「公共公益的施設用地の負担」の要否について
本件通達の趣旨に照らせば、公共公益的施設用地の負担の必要性については、経済的に最も合理性のある開発を行った場合においてその負担が必要となるか否かによって判断するのが相当である。
② 上記までの各事実によれば、本件土地の最有効使用は戸建住宅の敷地であるといえるが、原処分庁が主張する別紙２の開発想定図に基づいて本件土地を分割すれば、①各画地が標準的な宅地の地積を満たすこと、②分割方法も都市計画法等の法令などに反するものではないこと、③建ぺい率及び容積率の算定に当たって路地状部分の面積も敷地面積に含まれるため、位置指定道路を設けるよりも広い建築面積及び延べ面積の建築物を建てることができ、路地状部分を駐車場として利用することも可能になることが認められる。
そして、現に、本件地域内に路地状敷地の区画が複数あることなども考慮すると、本件土地については、路地状開発により戸建住宅分譲用地とすることが経済的に最も合理的であるといえ、位置指定道路を設けた上で、標準的な宅地の地積を下回る約80㎡ずつ5画地に分割することが最も合理的であるとの請求人らの主張は採用できない。
③ したがって、本件土地は、路地状開発を行うことにより道路等の公共公益的施設用地の負担は必要と認められないから、本件通達を適用することはできず、広大地として評価することはできない。
ニ 請求人らの主張について
請求人らは、仮に、路地状開発が合理的であったとしても、本件土地は広大地とほぼ同様の減価が生じているから、本件通達を準用して評価すべきである旨主張する。
しかしながら、本件通達は、開発をした場合に道路等の公共公益的施設用地の負担が必要と認められる場合に適用されるものであり、請求人らの主張は独自の見解にすぎないから採用できない。
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コメント
本件裁決事例から思う事は、その地域又はその地域の周辺の地域において路地状開発又は路地状敷地が行われていれば広大地として認められない可能性が高いということです。
したがって広大地判定においては、周辺の利用状況を現地及び地図上で確認することが大切です。本件においても、『本件土地の周辺の○○○ないし○○の地域は、農地の他共同住宅や戸建住宅が混在する住宅地域であり、戸建住宅の敷地には路地状敷地の区画が複数ある。
また、同地域において確認できる。』とあります。したがって、『あてはめ』において『現に、本件地域内に路地状敷地の区画が複数あることなども考慮すると、本件土地については、路地状開発により戸建住宅分譲用地とすることが経済的に最も合理的であるといえ……広大地として評価することはできない』と断じています。
したがって、何度も申し上げますが、本件不動産が存するその地域及びその地域の周辺の地域において路地状開発、路地状敷地があるか否かの確認をすることをおすすめします。
又500㎡未満の土地については、面積基準（500㎡又は1000㎡等）により広大地評価判定を門前払いをすることなく、500㎡未満の土地であっても、その地域の標準的な宅地の地積に比べて著しく大きな土地であるかの確認を行った後に広大地に該当するか否かの作業を行っているのが分かります。でも大半は路地状開発が可能な土地が多いようです。
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）