準幹線道路沿に存し、マンション適地か！

2018年10月12日2019年6月12日

駅から1ｋｍに位置するも準幹線道路沿いに位置する本件土地用途はテナントビル、賃貸マンション、店舗のほか、一般住宅等が存するも、広大地として認められた事例です。

月極駐車場の敷地として利用されている土地

1.対象不動産の概要

画地条件等:

• 北側間口:18.4m
• 南側間口:18.2m
• 奥行:47m
• 面積:861m
• 形状:長方形
• 接道:北側20m市道、南側4.3m市道
• 用途地域:
  ①第2種住居専用地域(建ペイ率60%、容積率300%)
  ②中高層住居専用地域(建ペイ率60%、容積率300%)
  ③第1種住居専用地域(建ペイ率60%、容積率200%)
  ④準住居地域(建ペイ率60%、容積率200%)
• 基準容積率:264%
• 駅への距離:1km
• 土地の利用状況:月極駐車場
• 周辺の利用状況:テナントビル、賃貸マンション、店舗、一般住宅、駐車場等が混在する地域

2.この事例の広大地判定のポイントは何か

①マンション適地か否か
②店舗適地か否か
③この事例の存する地域が、住宅地化が進展していると認められるか否か
②この土地の最有効使用は何か

3.考察

①準幹線道路に面しているこの地域は店舗付テナントビル、賃貸マンションが存する地域であるが、景気の低迷と共にマンション業者もテナント業を営む者も駅から1kmの当該地域まで出店、建築しようとしていないことを説明する必要があります。

②又、この土地の最有効使用は何かを十分に説明する必要があります。

③更正の請求で、広大地の判定の資料を作成しましたが、何とか広大地として認めていただきました。当初お受けしたときは、どうしたものかと思いましたが、地域を分析していけば何とかなりました。

 

関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）