調整池の敷地を含めた土地全体を貸家建付地とすべきか否かが争いになった事例
本件土地の概要
本件-1 土地…貸家建付地 4,477.99㎡、 調整池 465.50㎡
本件-2 土地…貸家建付地 4,386.74㎡、 調整池 183.30㎡
本件土地は鉄道高架の南側に隣接し、 周辺地域は戸建住宅の中に中小規模の工場が点在している地域であり、用途地域は第一種住居地域である。 本件土地には条例に定める雨水の貯留施設 (以下、 調整池という) が2箇所設置されている。
被相続人は、本件土地上に昭和46年から昭和48年ころにかけて、 倉庫等を23 棟(以下、本件各貸倉庫という) 建築し、 被相続人が主宰する甲に一括賃貸し、甲は本件各貸倉庫を乙に一括で転貸し、乙は本件各貸倉庫をさらに第三者に再転貸した。
請求人の主張
本件土地に存する本件各調整池は、雨が降った際に本件土地の雨水が流れ込む仕組みとなっており、 雨水流出対策として設計建築されたものである。
本件土地を利用する際には必要不可欠のものであり、本件各調整池の敷地を本件土地から切り離して評価することはできないため、 本件各調整池の敷地を含めた本件土地全体を貸家建付地として評価すべきである。
原処分庁の主張
本件各調整池の賃貸借の事実が認められないことから、本件各調整池の敷地は自用地として評価すべきである。
審判所の判断
評価通達7《土地の評価上の区分》は、土地の価額は、その土地の地目別に評価する旨定め、 ただし書で、 一体として利用されている一団の土地は、 そのうちの主たる地目からなるものとして評価する旨定めている。
原処分庁は、本件各調整池の賃貸借の事実がないことから、 その敷地を自用地として評価すべきである旨主張するが、
①本件各調整池は、本件土地の開発行為を行うに当たり、A県の指導により設置が義務付けられたものであって、本件土地の本件各調整池以外の部分を利用するため、必要不可欠な施設であること、
②罰則の定めはないものの、本件各調整池を取り壊し転用することは事実上できないと認められること、 および
③本件各調整池は本件各貸倉庫の建設のための開発工事により設置され、本件各貸倉庫敷地としての利用が開始されるとともに、その機能が果たされてきていることからすれば、本件土地の一部である本件各調整池の敷地は本件各貸倉庫の敷地として一体で利用していたと認めるのが相当である。
以上のことからすれば、本件各調整池の敷地を含め、本件土地は一団の土地として、本件各貸倉庫の敷地として利用されていたと認められるから、本件各調整池の敷地は貸家建付地として評価すべきである。
コメント
評価通達7は、土地の価額はその土地の地目別に評価する旨定め、ただし書で、一体として利用されている一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして評価する旨定めている。
審判所は、本件各調整池の敷地を貸家建付地として評価するにあたり、
①本件各調整池は県の指導により設置したものであること、
②本件各調整池は本件各貸倉庫敷地の利用とともにその機能を果たし、本件各貸倉庫の敷地として一体利用していること等を勘案し、本件各調整池は貸家建付地として評価すべきと判断した。一つの評価のポイントである。