旗状開発と広大地評価
本件土地は旗状により開発した場合には、本件土地内に不整形地を産み出し、土地の評価額を低下させる要因となるので、広大地評価を適用することが必ずしも不合理とはいえないとした事例
本件土地の概要
本件土地の地積は、1,170.34㎡で、■■から約900ｍに位置する。
本件土地は、北西側及び南東側幅員約6ｍの公道に接面する間口24.10ｍ、奥行55.70ｍの不整形な土地である。本件土地は、本件相続開始日現在駐車場として利用されていた。本件土地の属する用途地域は、第二種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）である。
審判所の判断
相続税の課税上、相続財産である土地の地積が広大であることを考慮してその土地を評価すべきか否かについて争いがあるので、以下審理する。
（１）認定事実
原処分関係資料及び当審判所の調査によれば、次の各事実が認められる。
本件土地の所在地周辺は、主に1画地が100㎡程度の戸建住宅を中心に、マンション、倉庫、作業場等が混在する住宅地域であるが、平成9年2月以降はマンションの建築はないこと。
（２）本件土地の評価について
①評価通達24-4は、その地域における標準的な宅地の地積に比して広大な土地の開発行為を行う場合、道路や公園などの公共公益的施設用地としてかなりの潰れ地が生ずることが考えられるから、財産評価上、これを考慮する必要があるという趣旨のものと解される。
②これを本件についてみると、本件土地は、開発行為を行うとした場合には開発許可を必要とする土地であり、また、明らかに潰れ地が生じない土地には該当しないから、本件土地の価額を算定するについて、評価通達24-4を適用することは、合理的と認められる。
③この点に関し、原処分庁は、本件土地は公共公益的施設用地の負担がない旗状の宅地による開発が可能であり、また、現に、本件土地の一部である本件売却土地は、旗状の宅地による開発がされているから、本件土地を評価するのにつき評価通達24-4を適用することはできない旨主張する。
④しかしながら、本件土地は、公道からの奥行きが長い土地であるから、仮に、本件土地を原処分庁が主張するような旗状の宅地として開発する場合、公道から離れた画地については、公共公益的施設用地としての道路に代えて、公道に通ずるための通路が必要となる。そして、この通路部分は、通路として用途が限定されることとなり、また、旗状に画地を分けることにより、本件土地内に不整形な画地を生み出すこととなるから、このような開発は、公共公益的施設としての道路を設ける開発と同様に、本件土地の評価額を低下させる要因となることが認められる。
そうすると、このような事情を考慮した場合、本件土地を評価通達24-4の定めに従って評価することは、必ずしも不合理であるとはいえない。
であるから、原処分庁の主張するように、相続開始後の財産の状況をもって評価方法の適否を判断することは、相当でない。
したがって、これらの点に関する原処分庁の主張には、理由がない。
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コメント
評価対象地の最有効使用の使用方法が戸建住宅用地であり、評価対象地に開発道路（公共公益的施設用地）を設けることが一般的であれば広大地として評価されます。ただし、路地状開発（旗竿地）により戸建住宅分譲を行うことが経済的に最も合理的である開発の場合には、開発道路（公共公益的施設用地）を負担する必要がないため、評基通24-4（広大地の評価）は適用されません。つまり、広大地として認められません。
本件の場合、本件相続発生日以降に本件土地を購入した業者が道路を設けず、いわゆる旗状の宅地として本件土地の一部を開発しているにもかかわらず、審判所は、開発道路が必要と判断し、原処分庁の主張を退けて、広大地として認めています。
その理由は、本件土地は公道からの長細い土地のため旗状に画地を分けると本件土地内に不整形な画地を生じさせるので、土地の評価額を低下させる原因となる。よって本件土地内に開発道路を設けることは必ずしも不合理ではない。したがって広大地として評価を認めるとしました。その原文は下記の通りです。
『原処分庁は、本件土地は公共公益的施設用地の負担がない旗状の宅地による開発が可能であり、また、現に、本件土地の一部である本件売却土地は、旗状の宅地による開発がされているから、本件土地を評価するのにつき評価通達24-4を適用することはできない旨主張する。
しかしながら、本件土地は、公道からの奥行きが長い土地であるから、仮に、本件土地を原処分庁が主張するような旗状の宅地として開発する場合、公道から離れた画地については、公共公益的施設用地としての道路に代えて、公道に通ずるための通路が必要となる。そして、この通路部分は、通路として用途が限定されることとなり、また、旗状に画地を分けることにより、本件土地内に不整形な画地を生み出すこととなるから、このような開発は、公共公益的施設としての道路を設ける開発と同様に、本件土地の評価額を低下させる要因となることが認められる。
そうすると、このような事情を考慮した場合、本件土地を評価通達24-4の定めに従って評価することは、必ずしも不合理であるとはいえない。
であるから、原処分庁の主張するように、相続開始後の財産の状況をもって評価方法の適否を判断することは、相当でない。』
本件の審判所の判断は旗状の開発即ち路地状開発の問題点を指摘した例と言えます。貴重な事例だと思います。
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）