朽廃に近い場合の賃借権譲渡許可
借地権の譲渡について借地上の建物が朽廃に近い場合の賃借権譲渡許可についての判例がありましたので、掲載します。
借地上の建物が朽廃に近い場合に賃借権譲渡許可にはどのような影響があるか（東京高決平5・11・5判タ842・197）
1. 判旨
借地上の建物が朽廃に近い状態であり、今後短期間のうちに朽廃の状態に到達し、それに伴い借地権が消滅する可能性が高い場合には、譲渡を許可したとしても、通常、貸主が修繕その他改築について承諾する可能性は低く、裁判所もその許可をすることが適当ではない場合が多いので、譲受人は建物買受けの目的を達成できない可能性が大きく、このような場合には、譲渡承諾に代わる許可をすることは相当ではない。
2. 事案の概要
借主Xは、昭和47年に貸主Yから本件土地を約定借地期間20年で賃借し、借地上に本件建物を所有していたが、これを第三者に譲渡するに当たり、Yの承諾を得られなかったため、賃借権譲渡承諾に代わる許可の裁判を求める申立てをした。
本件建物の状況は次のとおりであった。
| 築年数 | 築57年が経過している。 |
| 管理状況 | 平成2年半ば(原審申立ての2年ほど前)から空き家であり、通常の維持修繕もなされず放置されている。 |
| 屋根の状態 | 日本瓦で葺かれた屋根は、大棟の中央が沈下し全体にゆがんでいる。瓦は一部欠損や剥がれたりしているだけでなく、屋根全体においてずれがあり、瓦を支える葺土、野地板、ルーフィングの老朽化、腐朽化も激しい。 |
| 内部の状態 | 建物全体が雨漏りし、各部屋の天井、内壁のベニヤ板の剥がれ、腐朽、畳の腐り、壁のひび、剥がれなど、腐朽破損が進行している。内部の6畳間については、天井に穴があき、空が見える状態であり、畳は、腐って液状化している。 |
| 外壁の状態 | 外壁のトタンは、腐食、腐朽し剥がれており、一部の戸袋は腐朽してもげそうな状況にある。 |
| 戸の建て付けの状態 | 雨戸の建て付け、ガラス戸の開閉は固く悪い。 |
| 基礎や床の状態 | 基礎についても、浅いところが多く、土台の一部は、完全に腐食し、残りも腐食が入り始めている。床の一部は、根太、床板が損傷して、弱くなっている。 |
| 柱の状態 | 柱には傾斜がみられる。 |
第一審は、本件建物が老朽化している(朽廃に至ったとまでは認めていないようである。ことや約定借地期間が満了しXからYに対して本件土地の明渡訴訟が提起されていることなどを考慮し、鑑定委員会の意見を増額した財産上の給付(借地権価格の13%)を条件としたものの、譲渡自体は許可した。これに対し、Yが抗告した。
裁判所の判断
本決定はおおむね次のとおり判示し、本件での賃借権譲渡許可については、第一審の結論を変更して、Xの申立てを棄却することが相当であるとした。
上記の状況からすると、本件建物は、既に朽廃に近い状態であり、今後短期間のうちに朽廃の状態に到達し、それに伴い借地権が消滅する可能性が高いものと認められる。
このように借地権が今後短期間のうちに消滅する可能性が高い場合、借主が建物の修繕や改築を希望しても、貸主がこれを承諾しない可能性が高く、この場合、裁判所が承諾に代わる許可をすることが適当でない場合も多いため、譲受人が借主からかかる建物や賃借権を譲り受けても、その建物を利用することができず、買受けの目的を達成することができない可能性が高い。
そして、このような売買の目的を達成することが困難な事情があるにもかかわらず賃借権譲渡を許可してしまうと、借地をめぐる紛争の予防を目的として制定された賃借権譲渡許可の制度の趣旨に合致しないことになる。
そうすると、本件では、賃借権譲渡を許可することは相当ではない。（借地上の建物をめぐる実務と事例 新日本法規出版より引用しました。）
関連ページ：相続税法上の時価鑑定（https://erea-office.com/appraisal/fair_valuation/）