広大地と面積基準
広大地が適用されるか否かの基準の1つに面積基準があります。評基通では広大地の基準を具体的に示していませんが、16年情報では一定の判断基準を定めて、評価対象地の地積が「各自治体が定める開発許可を要する面積基準（開発許可面積基準）以上」であれば、広大地に該当するとされています。
❖面積基準
・市街化区域
三大都市圏：500㎡
それ以外の地域：1,000㎡
・非線引き都市計画区域：3,000㎡
ただし、評価対象地の面積が上記の面積基準を満たしていても、その地域の標準的な宅地の規模程度しかない場合には、広大地には該当しません。このことにはよく注意する必要があります。
また16年情報では、「ミニ開発分譲が多い地域に存する土地については、開発許可を要する面積基準（例えば、三大都市圏500㎡）に満たない場合であっても広大地に該当する場合がある」とあります。
広大地に該当するか否かがわかりにくいグレーゾーンの物件も数多くあるので、十二分に現地の調査等をする必要があります。
| 用 語…非線引き都市計画区域
市街化区域と市街化調整区域の区域区分がない区域のことをいいます。 |
❖国税局のいう「著しく広大な土地」とは
ここまでは、現在の広大地の評価方法を説明してきました。次に、過去の評価方法の考え方において参考になりそうな通達を紹介します。東京国税局では、昭和55年6月24日付直評第15号ほか「個別事情のある財産の評価等の具体的な取り扱いについて」通達において、広大な土地についての取り扱いを定めていました。
著しく広大な宅地とは、高層ビル街又は高層マンション等の建築が可能な地域にある宅地を除く宅地で、原則としてその面積がその地域における標準的な宅地の面積のおおむね5倍以上で、かつ、1,000㎡以上であるものをいい、また、著しく狭あいな宅地とは、原則としてその面積がその地域における標準的な宅地の面積のおおむね5分の1以下で、かつ、40㎡以下であるものをいう。
本通達の出された当時、広大な土地は利用価値が著しく低下している宅地として、評価額の10% の減額ができるとされていたようです。
| 用語…狭あい（隘）
面積等が狭くゆとりがないことです。 |
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）