広大地に該当するとはどういうことか！
17年情報によれば、広大地に該当する条件の例示は下記の通りです。
| （広大地に該当する条件の例示）
・普通住宅地区等に所在する土地で、各自治体が定める開発許可を要する面積基準以上のもの（ただし、下記の該 当しない条件の例示に該当するものを除く。） （注）ミニ開発分譲が多い地域に存する土地については、 開発許可を要する面積基準（例えば、三大都市圏500㎡）に満たない場合であっても、広大地に該当す る場合があることに留意する。 |
「ミニ開発」とは、一般的に都市計画法上の開発行為には該当しないが、建築基準法第42条第1項第5号で規定する道路（位置指定道路）のことをいいます。したがって、「ミニ開発分譲が多い地域」とは、その事例の多い地域のことを指します。
また、広大地に該当しない条件の例示は下記の通りです。
| （広大地に該当しない条件の例示）
・既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地 ・現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地（例えば、大規模店舗、ファミリーレストラン等） ・原則として容積率300%以上の地域に所在する土地 ・公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められる土地 （例）道路に面しており、間口が広く、奥行がそれほどではない土地 （道路が二方、三方、四方にある場合も同様）
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「その地域の標準的な宅地に比して著しく地積が広大である」の判断基準
評価対象地が、「普通住宅地区等に所在する土地で、各自治体が定める開発許可を要する面積基準以上のもの」（以下「開発許可面積基準」）（17年情報）であれば、原則として、その地域の標準的な宅地に比べて著しく地積が広大であると判断できます。
ただし、評価対象地の地積が開発許可面積基準以上であっても、その地域の標準的な宅地の地積と同規模である場合は、広大地には該当しません。このことには注意が必要です。
こうした案件では、たとえば審判事例①のような裁決が参考になります。
これら審判事例から、その地域の標準的面積と対象地の面積をより一層比較検討しながら、その地域の状況を詳細に把握する必要があります。
審判事例①（平成24 年12 月13日裁決）
②本件○地域には、中高層の集合住宅敷地が6箇所存在し、これの地積が最小約1,200㎡、最大約3,500㎡で、平均すると約2,300㎡であること、③本件相続開始日前10年間に本件○地域で土地の開発許可を受けた建築事例（3件）の全て共同住宅の建築事例であること、（中略）本件○地域における土地の標準的使用は、中高層の集合住宅の敷地であり、その地積は1,200㎡程度ないし3,500㎡程度であると認められる。
そうすると、本件○土地（地積1,765.87㎡）は、広大地通達において、広大地から除かれるマンション適地等に該当する。
（中略）
したがって、本件○土地は広大地に該当しない。
審判事例①のポイントは、国税不服審判所が「本件○土地は1,765.87㎡であるため、平均からすると広大地ではない」といっていることです。
つまり、本件○土地周辺の開発事例等の確認は、最低でも過去10年間は必要になるということです。
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）