広大地に該当するとはどういうことか！②
広大地に該当するか否かをより具体的に知るために裁決を引用して説明いたします。
審判事例 関裁（諸）平23 第85 号・平成24 年6 月19日裁決
本件地域において工場、倉庫等の用に供されている敷地の地積の平均が、1,347.96㎡であることからすれば、本件地域における標準的な宅地の地積は、1,300㎡程度の規模と認めるのが相当である。
そうすると、本件土地の地積2,291.74㎡は、（中略）都市計画法の規定等により開発行為の許可を受けなければならない面積である500㎡以上であり、本件地域における標準的な宅地の地積1,300㎡程度の規模に比して著しく広大であると認められる。
（中略）
以上のことからすれば、本件土地は本件地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であると認められるものの、本件地域における標準的な宅地として開発行為を行うとした場合には、公共公益的施設用地の負担が必要であるとは認められないから（中略）広大地には該当しない。
請求人は、本件地域における標準的な土地の利用形態を一般戸建住宅用地と判断し、その地域の一般戸建住宅の地積を100㎡程度であると主張しました。
請求人の主張が認められれば、本件土地2,291.74㎡は著しく広大な宅地になります。しかし、国税不服審判所は、その地域の標準的な宅地の地積を1,300㎡程度と判断しています。この判断の違いはどこにあるのでしょうか。それは、次項で説明する「その地域」の範囲の取り方の違いにあります。「その地域」をよく吟味して、判断するようにしましょう。
❖「その地域」の判断基準
広大地の定義は、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地」であることです。
それでは、「その地域」とは何を指すのでしょうか。「その地域」とは、原則として評価対象地周辺に対して以下の①～④等を総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる住宅・商業・工業等、特定の用途に利用されることを中心としたひとまとまりの地域を指します。
①河川や山などの自然的状況。
②土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道および公園までの状況。
③行政区域。
④都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、
土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすもの。
しかし、「その地域」の範囲は十人十色で、10人いれば10人とも「その地域」の範囲の決め方は異なるのが一般的です。ですが、
特に上記の①ないし④の条件に当てはめて「その地域」の範囲の選び方に合理性を持たせることが大切です。
そうすると「その地域」というものに説得力が増してきて、広大地として認められることにつながります。そういう意味では、「その地域」を的確に選定できれば、広大地適用を高めることができるといえるでしょう。
ところで、「標準的な宅地」という書き方はとても曖昧ですが、「標準的な宅地の地積」は、評価対象地付近で状況の類似する地価公示の標準地、または都道府県地価調査の基準地の地積、評価対象地付近の標準的使用に基づく宅地の平均的な地積や開発事例による地積等を総合勘案して決定するのが妥当です。また、そうすることにより面積の大小での争いも少なくなります。
私は、「その地域」内の開発事例やミニ開発事例の地積を重視し、それ以外のものを比較検討して決めています。標準地や基準地の地積と大幅に異なる場合も出てきますが、問題が起こったことはありません。ただし、ごく近くに公示地や基準地がある場合は、別の方法を取ることもあります。
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）