マンション適地か否か
本件地域の開発状況は、中高層の建物の敷地が多く戸建住宅用地の開発は一切行われていないので、本件地域はマンション適地等に該当する。したがって本件通達にいう広大地には該当しないとした事例
（仙台・公開 平成24年12月14日裁決)
本件各土地の概要
（１）本件Ａ土地
本件Ａ土地は、Ｍ駅の東側に隣接し、バス乗車場及びタクシー乗り場等を備えたＭ駅東口広場の北口に存する。本件Ａ土地は、三方の道路に接面する不整形な形状の土地である。
本件Ａ土地は、本件相続開始日において月極駐車場又は時間貸し駐車場として利用されていた。本件Ａ土地の属する用途地域は、第二種住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）である。
（２）本件Ｂ土地
本件Ｂ土地は、Ｍ駅の東側に隣接し、バス乗車場及びタクシー乗り場等を備えたＭ駅東口駅前広場の北側に存する。本件Ｂ土地は二方の道路に接面する不整形な形状の土地である。本件Ｂ土地は、本件相続開始日において月極駐車場又は時間貸し駐車場として利用されていた。
本件B土地が属する用途地域は、近隣商業地域及び商業地域であり、前者の建ぺい率は80％、容積率は200％、後者の建ぺい率は80％、容積率は400％である。本件B土地が商業地域に属するのは南側の一部であり、その大半の面積が近隣商業地域に属しており、建築基準法上の用途制限等については、その土地の過半の属する地域の制限を受けることから、近隣商業地域に関する規定が適用される。
（３）本件Ｃ土地
本件Ｃ土地は、Ｍ駅の東側に隣接し、バス乗車場及びタクシー乗り場等を備えたＭ駅東口駅前広場の北側に存する。本件土地は東側及び西側市道に接面する不整形な土地である。本件Ｃ土地は、本件相続開始日において月極駐車場又は時間貸し駐車場として利用されている。
本件C土地が属する用途地域は、近隣商業地域及び商業地域であり、前者の建ぺい率は80％、容積率は200％、後者の建ぺい率は80％、容積率は400％である。本件C土地が商業地域に属するのは南側の一部であり、その大半の面積が近隣商業地域に属しており、建築基準法上の用途制限等については、その土地の過半の属する地域の制限を受けることから、近隣商業地域に関する規定が適用される。
争点
本件ＡＢＣ各土地は、広大地通達に定める広大地として評価すべきか否か。
原処分庁の主張（本件ＡＢＣ各土地は、広大地か）
本件ABC各土地の存する地域の状況及び土地の状況等は、次のとおりであり、本件ABC各土地は広大地として評価すべきではない。
1 広大地通達に定める「その地域」について
(1) 本件ABC各土地は、別紙4に示した本件甲地域（以下「本件甲地域」という。）に所在し、用途地域が平成11年2月に第二種住居地域から商業地域及び近隣商業地域に変更され、大規模店舗や商業施設を建築することが可能な地域となっている。
(2) また、本件A土地の北側に位置する区画（別紙4に示した本件乙地域をいい、以下「本件乙地域」という。）にはRマンション東棟及びRマンション西棟（いずれも13階建ての2棟の分譲マンションである。）が平成20年10月に完成し、平成23年2月には保育園が、同年6月には老人短期入所生活介護施設が建築されており、1,000平方メートルから3,000平方メートルの土地が細分化されることなく一体として有効利用されている。
請求人らの主張
本件ABC各土地の存する地域の状況及び土地の状況等は、次のとおりであり、これらの状況から判断すると、本件ABC各土地は広大地として評価すべきである。
(1) 広大地通達の適用があるか否かについて
本件ABC各土地は、次のとおり、広大地通達を適用するのが相当である。
(１) 原処分庁の主張するRマンション東棟及びRマンション西棟なるマンション、保育園及び老人短期入所生活介護施設が建築されたのは、本件相続開始日後の事実にすぎず、仮に、その事実を取り上げた場合でも建築されたマンションは一か所にすぎないのだから、「平成16年6月29日付資産評価企画官情報第2号：財産基本通達の一部改正について」（以下「平成16年情報」という。）にある「近隣地域又は周辺の類似地域に現にマンションが建てられているし、また現在も建築工事中のものが多数ある場合、つまりマンション敷地としての利用に地域が移行しつつある状態で、しかもその移行の程度が相当進んでいる場合」には到底当たらない。
(２) 「その地域」における宅地の標準的地積は、N鑑定士の意見を踏まえると150平方メートルと考えられ、そうすると、本件ABC各土地の面積はいずれも3,000平方メートル前後であるから、著しく地積が広大な土地といえる。そして、自治体が定める開発許可を要する面積基準以上の面積があり、開発行為を行えば、地形からして道路、公園などの公共公益的施設用地の負担が当然必要である。
審判所の判断
当てはめ
（１）広大地通達に定める「その地域」について
広大地通達にいう「その地域」とは、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当であるところ、本件A土地の「その地域」は、本件甲地域内の用途地域が第二種住居地域であり、容積率が200％である本件A土地が存する街区（以下「本件X地域」という。）をいい、本件B土地及び本件C土地の「その地域」は、本件甲地域内の用途地域が近隣商業地域で、容積率が200％である地域（以下「本件Y地域」という。）をいうものと認められる。
(２) 本件A土地はマンション適地に該当するか否かについて
本件X地域は、①用途地域が第二種住居地域であり、容積率が200％であるから、マンション等の建築に係る規制が厳しくない地域であり、②M駅及びM駅東口駅前広場並びにPビルに近接しているなど、公共施設や商業施設との接近性に優れている。また、③本件乙地域は、市道i号線を挟んで本件X地域の北側に存し、本件X地域と用途地域、建ぺい率及び容積率は同一であるが、本件X地域と比し交通・接近条件（最寄駅への接近性をいう。以下同じ。）でやや劣るところ、このように交通・接近条件で本件X地域に比しやや劣る本件乙地域の標準的使用及び開発状況は、本件相続開始日現在において、3階建ての集合住宅が3棟あったほか、Rマンションが建築中であり、本件相続開始日以後に本件乙地域内で建築された建物は、2階建ての保育園及び5階建ての老人短期入所生活介護施設であり、平成10年以降、1,000平方メートル以上の土地について戸建住宅用地を含めて開発行為は一切行われていない。加えて④念のために本件X地域が所在する本件土地区画整理事業の施行地区内の開発状況をみても、平成10年以降、同地区内において、1,000平方メートル以上の土地について戸建住宅用地を含めて開発行為は一切行われていない。
これらのことからすると、本件A土地の最有効使用は、戸建住宅の敷地として細分化して利用することではなく、中高層の集合住宅等の敷地として一体的に利用することであると認めるのが相当である。
したがって、本件A土地はマンション適地に該当すると認められる。
(３) 本件B土地及び本件C土地はマンション適地に該当するか否かについて
本件Y地域は、①用途地域が近隣商業地域であり、容積率が200％であるから、マンション等の建築に係る規制が厳しくない地域であり、②M駅及びM駅東口駅前広場並びにPビルに隣接しているなど、公共施設や商業施設との接近性に優れている。また、③本件Y地域の北側に存する本件乙地域は、本件Y地域と比し用途制限が厳しく、かつ、交通・接近条件で劣るところ、このように本件Y地域に比し用途制限及び交通・接近条件で劣る本件乙地域の標準的使用及び開発状況は、本件相続開始日現在において上記のとおりである。加えて④念のために本件Y地域が所在する本件土地区画整理事業の施行地区内の開発状況をみても、上記(ロ)の④のとおりである。
これらのことからすると、本件B土地及び本件C土地の最有効使用は、戸建住宅の敷地として細分化して利用することではなく、中高層の集合住宅等の敷地として一体的に利用することであると認めるのが相当である。
したがって、本件B土地及び本件C土地はマンション適地に該当すると認められる。
(４) 結論
上記のとおり、マンション適地は広大地に該当しないところ、上記のとおり、本件ABC各土地はマンション適地に該当すると認められるから、本件ABC各土地を広大地として評価することはできない。
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コメント
広大地判定における「マンション適地」か否かの判定はその宅地の存する地域の標準的使用の状況を参考とすることになります。
広大地通達にいう「その地域」とは、土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断して土地利用上の利便性や利用形態に影響を及ぼすことがあり得る客観的な事情を総合勘案し、利用状況、環境等がおおむね同一と認められる、ある特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すものと解するのが相当である、としています。
本件においてもその地域をどう決めるのか争いになっていますが、本件各土地は駅に近く、物件によって場近隣商業地域に属する物件があるためその地域の取り方は注意を払う必要があります。一般的に駅に近づくにつれて店舗等の商業施設、事業所ビル、マンション等が多くなる傾向がありますし、駅から遠ざかれば、その逆に一般住宅等が多くなるのは一般的です。
したがってその地域の範囲の決め方は要注意です。余り大きく広くとりすぎるとその地域の特性が薄れる場合もありますし、余り小さくとりすぎるとその地域の特性が出ないこともあります。よく地域をみておくことが必要です。
次にその地域においてここ10年ないし15年の間に何が建って何が消えていったのかを知ることが必要になってきます。そこで、本件において審判所は本文5、審判所の判断（ロ）本件Ａ土地はマンション適地に該当するか否かについて、において下記のようにその地域を分析していることです。
『このように交通・接近条件で本件X地域に比しやや劣る本件乙地域の標準的使用及び開発状況は、本件相続開始日現在において、3階建ての集合住宅が3棟あったほか、Rマンションが建築中であり、本件相続開始日以後に本件乙地域内で建築された建物は、2階建ての保育園及び5階建ての老人短期入所生活介護施設であり、平成10年以降、1,000平方メートル以上の土地について戸建住宅用地を含めて開発行為は一切行われていない。加えて④念のために本件X地域が所在する本件土地区画整理事業の施行地区内の開発状況をみても、平成10年以降、同地区内において、1,000平方メートル以上の土地について戸建住宅用地を含めて開発行為は一切行われていない。
これらのことからすると、本件A土地の最有効使用は、戸建住宅の敷地として細分化して利用することではなく、中高層の集合住宅等の敷地として一体的に利用することであると認めるのが相当である。
したがって、本件A土地はマンション適地に該当すると認められる。』
以上のように、平成１０年以降、その地域において1,000㎡以上の土地について戸建住宅用地を含めて開発行為は一切行われていない、と言う状況は広大地判定において大きなウイークポイントになります。
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）