時価の二分の一未満の土地の譲渡は、低額譲渡に該当

2024年8月23日

法人に対し、土地の時価の1/2未満での土地の譲渡は、低額譲渡に該当するとした事例 　H16.3.8 裁決

時価の二分の一未満の譲渡は低額譲渡

概要

請求人らが共有する土地(1596㎡) を関係法人へ7,000,000円(＠4383円/㎡）で譲渡した。 (関係法人に2名が取締役である)
本件土地の固定資産税評価額は14,280円/㎡です。すると、原処分庁(税務署)は不動産鑑定士に本件土地の鑑定を依頼したら、本土地の時価は25,400,000円(@15,900円/㎡)であった。 原処分庁は、著しく低い価額の譲渡に該当するとして、低額譲渡の規定を適用し課税すると、争いになった。

審判所は、原処分庁の依頼による不動産鑑定士による本件土地の更地価額は25,400,000円 (@15,900円/㎡)でありなおかつ、本体上地上の プレハブ倉庫(所育所)は簡易な構造であること及び未登記であることから、本件土地には借地権は発生しないと判断し、更地評価を行った。
また、f信用金庫の本件土地の査定時価は30,396,000円、担保価額は21,275,000円であることを、審判所は把握した。
よって、審判所は、請求人は、本件土地を時価の 1/2に満たない金額で法人に譲渡したとして、本件土地の譲渡は低額譲渡に該当するとし、その適用は相当であると判断した。

関係法令

①所得税法第59条第1項第2号
「個人から法人に対する著しく低い価額の対価として政令で定める額による譲渡があった場合には、 その事由が生じたときに、 そのときの価額に相当する金額により譲渡があったものとみなす。」

②同法施行令第169条 (時価による譲渡とみなす低額譲渡の範囲)
「低額譲渡の特例が適用される著しく低い価額の対価は、時価の2分の1に満たない金額とする」 とある。

本件土地について

【低額譲渡の特例について】
低額譲渡か否かは譲渡価額が時価の2分の1に満たない金額か否かによって判断すべきであるから、租税回避を目的とした行為に適用されるのはもちろんのこと、またそれに限らず、当事者の具体的な意図、目的、及び恣意性の有無を問わず、この低額譲渡の規定が適用されるものである。

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コメント

個人が土地を法人に譲渡する場合、譲渡時の時価の 1/2未満の場合、他人に対してその時の時価で譲渡したものとみなされ、譲渡所得が課税されます(所法591) 。

又、買主の法人は、時価と取引価格との差額が受贈益課税されます。税務署と揉める前に鑑定評価で時価を把握し、対策を練りましょう。

不動産鑑定, 裁決事例

Posted by koba