農地の物件調査
農地の物件調査
農地の物件調査について留意すべき事項は下記の通りです。
（イ）農地とは、「工作の目的に供される土地」（農地法第2条第1項）とされ、「耕作の目的に供される土
地」とは、現に耕作されている土地のほか休耕地・不耕作地も含まれるとされている。
（ロ）「耕作の目的に供される土地」に該当するか否かの判断について
（１）登記簿（登記事項証明書）地目ではなく現況地目で判断する（現況主義）
（２）家庭菜園は農地に該当しない
（ハ）田・畑について
農地は、「耕作の目的に供される土地」の地目を、田又は畑（以下農地という）として評価します。
評価基本通達33では、農地の価額は1枚の農地即ち耕作の単位となっている1区画の農地ごとに評価する旨定めています。
1枚の農地とは、必ずしも1筆の農地からなるものとは限らず、2筆以上の農地として利用されている場合もあります。
（ニ）評価上の農地の区分
１．純農地
２．中間農地
３．市街地周辺農地
４．市街地農地
（ホ）純農地（評価通36）
次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし、市街地農地の範囲に該当する農地を除く。
（１）農用地区域内にある農地
（２）市街化調整区域内にある農地のうち、第1種農地又は甲種農地に該当するもの
（３）上記（１）及び（２）に該当する農地以外の農地のうち、第1種農地に該当するもの。ただし、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地又は第3種農地に準ずる農地と認められるものを除く。
（ヘ）中間農地（評価通36-2）
次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし市街地農地の範囲に該当する農地を除く。
（１）第2種農地に該当するもの
（２）上記（１）に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地に準ずる農地と認められるもの
（ト）市街地周辺農地（評価通36-3）
次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし、市街地農地の範囲に該当する農地を除く。
（１）第3種農地に該当するもの
（２）上記（１）に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの
（チ）市街地農地（評価通36-4）
下記に掲げる農地のうち、いずれかに該当するものをいう
（１）農地法第4条又は第5条に規定する転用許可を受けた農地
（２）市街化区域内にある農地
（３）農地法の規定によって、転用許可がいらない農地として都道府県知事の指定を受けた農地
（リ）役所等での調査
①所在等の確認
ａ．固定資産税納税通知書又は名寄帳
ｂ．登記事項証明書（法務局）
ｃ．公図（法務局）
ｄ．地番図（市区村町役場）
ｅ．地積測量図（法務局）
ｆ．住宅地図
ｇ．ブルーマップ（法務局）
ｈ．都市計画地図（市区町村役場、ＨＰ）
ｉ．路線価図等（ＨＰ）
ｊ．航空写真（グーグル？）
ｋ．道路珠別図（市区町村役場・建築指導課等）
～建築基準法上の道路の判定～
ｌ．農用地の証明（市区町村役場の農業委員会、農政事務所へ純農地か農用地か否かを確認し、農用地証明の交付を受ける）
ｍ．農業基本台帳の確認（市区町村役場の農業委員会＝農業経営者の住所氏名・耕作地の筆別所在地、耕作面積等）
ｈ．小作地証明（市区町村役場の農業委員会）
※家庭菜園か農地かの判断基準
関連ページ：相続税法上の時価鑑定（https://erea-office.com/appraisal/fair_valuation/）