工場・倉庫・事務所として使用するのが標準的使用とは
広大地は、昨年（H29年）12月31日をもって終わりましたが、相続税還付はこれからも活用できます。
評基通24－4（広大地の評価）でいうところの広大地とは戸建住宅地とすることが最有効使用であり、戸建住宅
用地として開発するためには、公共公益的施設用地の負担が必要であることから、広大地に該当することになります。
つまり、工場や倉庫、事務所等として使用することが標準的な使用方法であると認められる土地は、公共公益的施設用地の負担は必要ないと考えられるため、広大地と使用するのが標準的使用とはして認められないということです。
審判事例1 は、工場や倉庫、事務所等の敷地が本件地域の標準的使用であり、本件土地はその地域の標準的使用がなされていることから、本件土地の評価に当たり公共公益的施設の負担を考慮する必要はないとした事例です。
原処分庁は次のように、その地域の標準的使用は戸建住宅用地ではないと主張しています。
| 審判事例1 大裁（諸）平21第69 号・平成22 年6 月16日裁決本件各土地の周辺地域においては（、中略）平成16年以降宅地化が進んでいる事実も認められないことから、本件各土地の物理的な有効利用が戸建住宅用地であるとは認められない |
一方、国税不服審判所も、次のように原処分庁の判断を支持、請求を退けました。
| ト 本件各土地周辺の開発許可の状況について
本件各土地周辺のうち、（中略）平成14年1月1日から平成19年12月31日における都市計画法第29条に基づく開発許 可を要する土地開発許可は9件あり、その内訳は、①工場、倉庫及び事務所の開発を目的としているものは、平成14年 に2件（中略）、平成17年に1件（中略）、平成18年に2件（中略）の合計5件あり、②マンションの開発を目的としているものは、平成18年に2件（中略）、③戸建住宅の開発を目的としているものは、平成17年に1件（中略）、平成18 年に1件（中略）の合計2件である。 （中略） （略）したがって、甲土地における、最有効使用の方法 （略）また、評価時点における甲土地の属する本件南地域の標準的使用の状況等に照らし、甲土地を分割することなく一体として工場、倉庫及び事務所の敷地として利用することが最有効使用であると認められ、この場合には、（中略）公共公益的施設用地の負担は必要ないと考えられ、広大地には該当しないというべきである。 |
審判事例1 のポイントは、「その地域」の開発事例が以下に示すように9件あることです。
工場、倉庫、事務所の開発事例：5件（平成14年：2件、平成17年：1件、平成18年：2件）
マンションの開発事例：2件（平成18年）
戸建住宅の開発事例：2件（平成17年：1件、平成18年：1件）
工場等の開発事例がマンションや戸建住宅の件数の2.5倍あるということは、その地域が工場用地であることを数字が証明しています。
また、この動きから、その地域は戸建やマンションよりも工場や倉庫、事務所の敷地へと動いていることがわかります。このように、開発事例による開発許可状況の分析がすべてと考えてください。
上記の論理を広大地の要件に当てはめれば、広大地は否認されることがわかります。
厳しいようですが、争う前に開発事例に関する調査は完了すべきです。
争うのであれば、争いに耐えうる資料が必要です。
しかし、争うために相続税の申告をするわけではありません。
しっかり調査をすれば、争いはなくなると信じています。
謙虚に素直に、現場、その周辺の状況、開発事例の分析を行えば、ある程度の予測はたつと思われます。
ぜひとも、初心に帰り、市役所や現地の調査をしましょう。
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）