賃料を減額しない旨の特約は有効か
最高裁の判決に下記のものがあります。
事例：土地の賃貸借において、３年毎に消費者物価指数の変動率等により賃料を改定するが、同変動率が下降しても賃料は減額しない旨の特約は有効か
（最（三）判平16・6・29裁集民214・595、裁時1366・6、判時1868・52）
判決要旨：
建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、３年毎に賃料の改定を行うものとし、改定後の賃料は、従前の賃料に消費者物価指数の変動率を乗じ、公租公課の増減額を加算又は控除した額とするが、消費者物価指数が下降してもそれに応じて賃料の減額をすることはない旨の特約が存する場合であっても、上記契約の当事者は、そのことにより借地借家法１１条１項に基づく賃料減額請求権の行使を妨げられるものではない。
※ＸらはＹから順次本件各土地を３年毎に賃料の改定（従前の賃料×消費者物価指数の変動率±公租公課増減額）する旨定めて賃借。ただし、消費者物価指数が下降しても賃料減額はしない旨の特約あり
以降３年毎に賃料改定
土地の価格が４分の１程度に下落したためＸはＹに賃料減額請求の本訴提起。
裁判所の判断：
本件各賃貸借契約には、借地借家法１１条１項の規定が適用されるべきものであるところ、本件各契約には、３年毎に賃料を消費者物価指数の変動率に従って改定するが、消費者物価指数が下落したとしても賃料を減額しない旨の本件特約が存する。しかし、借地借家法１１条１項の規定は、強行法規であって、本件特約によってその適用を排除することができないものである。したがって、本件各賃貸借契約の当事者は、本件特約が存することにより上記規定に基づく賃料増減額請求権の行使を妨げられるものではないと解すべきである。
長文をお読み頂き有難うございました。
結論的には賃料を減額しない旨の特約があっても、賃料増減額請求権がなくなるものではないですよということを確認しました。
是非この機会に賃料の見直しをしましょう。又その対策をしましょう。
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