市街化区域に隣接するゴルフ練習場の評価について

請求人らは、ゴルフ練習場敷地の一部として本件会社に貸し付けられている本件土地について、本件会社において造成工事を行っているから、財産評価基本通達86の注書きにより、造成工事を行う前の地目である畑として評価すべき旨主張する。

しかしながら、財産評価基本通達86の注書きは、賃借人がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして同通達82の定めにより評価した価額から、同通達87の定めに準じて評価した賃借権の価額を控除して評価する旨定めているところ、この注書きは、賃貸人所有の貸し付けられている雑種地について、賃借人が造成工事を行っている場合に、造成した後の土地の価額を基としてその価額を評価すると、賃借人が負担した造成費相当額だけ高くなった土地の価額に基づいて評価することになるので、このように賃借人が造成している場合には、賃借人が行った造成工事による増価の影響を排除することとし、雑種地の自用地価額は、造成工事が行われていないものとして、財産評価基本通達82に定めるとおり、状況の類似する近傍の土地の価額から比準して求めることとするものである。

したがって、財産評価基本通達86の注書は、飽くまでも造成工事による影響を排除するものであるから、注書きを適用して財産評価基本通達82の定めにより評価する場合は、造成工事以外の事項については、財産評価基本通達82が定める方式によるのが相当であり、評価対象地と状況が類似する付近の土地の地目の判定は、評価時点における評価対象地の周囲の土地の状況を考慮して行うのが相当である。そして、本件土地は、市街化調整区域内に存するものの、市街化区域に隣接しており、ゴルフ練習場を用途とした農地転用及び権利移動の許可を受け、ゴルフ練習場とするための開発許可を受けた土地であり、加えて、市街化区域外にある農地であっても、農地法第５条による転用及び権利移動の許可を受けた場合は市街地農地とし、宅地比準方式により評価することとしていることとの均衡から、その比準する状況の類似する土地は宅地とするのが相当である。