市街化調整区域内の土地の開発と広大地
広大地は、昨年（H29年）12月31日をもって終わりましたが、広大地による相続税還付はこれからも活用できます。
戸建住宅分譲用地として開発できる市街化調整区域の土地については、評価通達24－4（広大地の評価）の適用はないとした事例
（沖裁（諸）平17第19号平成18年6月27日裁決）
1.本件土地の概要
本件土地の地積は、3,312㎡の土地で、本件土地の利用状況は貸地である。
本件土地は相続開始時点において■■■に対して賃貸され、■■■の駐車場の敷地として利用されている。
本件土地は、市街化調整区域に所在する。
本件土地の周辺は、戸建専用住宅、駐車場、■営住宅、自動車販売の展示場及び未利用原野等が混在している地域である。
2.争点
本件土地の評価を評価通達等の定めに従って評価する場合は、評価通達24－4を適用すべきか否か。
3.請求人らの主張
（1）原処分庁は、本件土地の最有効使用が宅地関連施設と位置付けて広大地の評価を適用する余地はない旨主張するが、土地取得後は宅地開発を前提にして取得していることを取引事例の4は物語っていることからも、取引事例4の土地をもとに広大地の評価を適用する余地がないとの主張は誤りである。
（2）仮に評価通達に基づき評価する場合は、広大地の評価を適用すべきである。
4.原処分庁の主張
広大地の評価は、宅地開発を前提としたものであって、本件土地のように最有効使用が資材置き場、駐車場等の宅地関連施設の場合においては適用する余地はない。
5.審判所の判断
イ 認定事実
- 本件土地は、南西側及び北西側が■道に面した角地で、別紙４のとおり、間口距離が3ｍの不整形地であり、相続開始時点における現況地目は雑種地である。
- 本件土地の周辺は、戸建専用住宅、駐車場、■営住宅、自動車販売の展示場及び未利用原野等が混在している地域である。
（ハ）■■■の担当者の当審判所に対する答術によれば、本件土地は、都市計画法（平成12年改正前のもの）第43条「開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限」第1項第6号ロに規定する既存宅地の確認を受けた土地ではないことが認められる。
（ニ）■■■の担当者の当審判所に対する答述によれば、次の事実が認められる。
Ａ 市街化調整区域の土地であっても、都市計画法第34条各号の規定及び■■■の都市計画法関連運用基準に該当すれば■■■は開発を許可することとなっている。
Ｂ 個人の住宅の場合は農家の分家住宅や一定以上の開発行為など、また、店舗を建築する場合は業種や敷地面積等が決められているなど規制はあるが、建物が全く建築できないことはない。
ロ 広大地の評価について
請求人らは、仮に本件土地の評価を評価通達等の定めに従って評価する場合は評価通達24－4を適用すべきである旨主張する。
ところで、評価通達24－4に定める広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な土地で、その土地に都市計画法に規定する開発行為を行うとした場合には、公共公益的施設用地として相当規模の負担が必要と認められるものをいう旨定められている。
このように広大地は戸建住宅分譲用地として開発され道路等の潰れ地が生じる土地を前提としていることから、市街化調整地域内の土地については、評価通達24－4の適用はない旨取り扱われており、この取り扱いは相当である。
これを本件についてみると、本件土地は、市街化調整区域内の土地であるため、評価通達24－4を適用することはできない。
以上
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コメント
市街化調整区域内における宅地の広大地評価の可否は、国税庁によれば
『市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域で、原則として、周辺地域住民の日常生活用品の店舗や農林漁業用の一定の建築物などの建築の用に供する目的など、一定のもの以外は開発行為を行うことができない区域です。そのため、市街化調整区域内の宅地は、通常、広大地の評価を行うことはできません。
しかし、都市計画法の規定により開発行為を許可することができることとされた区域内の土地等（例えば、都市計画法第34条第11号の規定に基づき都道府県等が条例で定めた区域内の宅地）で、都道府県等の条例の内容により戸建分譲を目的とした開発行為を行うことができる場合には、市街化調整区域内の宅地であっても広大地の評価における他の要件を充たせば広大地の評価を行うことができます』と述べています。
又財産評価基本通達逐条解説（平成25年版）によれば
『市街化調整区域内の宅地が広大地に該当するかどうかについては、「条例指定区域内の宅地」であり、都道府県の条例の内容により、戸建分譲を目的とした開発行為を行うことがでいる場合には広大地に該当するが、それ以外の区域内に存するものについては、広大地に該当しない。』と述べています。
本件について考えるに、本件土地は、相続開始時点において現況地目は雑種地で、都市計画法（平成12年改正前のもの）第43条「開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限」第1項第6号ロに規定する既存宅地の確認を受けた土地ではないことが認められる。
そうなると、広大地は戸建住宅分譲用地として道路等の潰れ地が生じる土地を前提としているので、広大地には該当しないことが相当ということになります。
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）