マンション適地か否か（裁決事例3）

①本件土地は、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大で、本件における経済的に最も合理的な開発行為である戸建分譲開発を行うとした場合には、公共公益的施設用地の負担が必要であること、
②路線価方式による土地の評価は、更地として評価することを前提としており、公共公益的施設用地の負担の要否は、開発行為を行うとした場合に負担を要するか否かで判断すべきであり、本件土地の現状が賃貸マンションの敷地の用に供されていることのみをもって、財産評価基本通達24－4《広大地の評価》（広大地通達）の定めの適用を排除すべきではないことから、本件土地は、同通達に定める広大地に該当する旨主張する。

しかしながら、既に開発行為を了しているマンションなどの敷地用地や評価時点において宅地として有効利用されている建築物の敷地用地については、標準的な地積に比して著しく広大であっても、特段の事情のない限り、広大地通達に定める広大地に該当しないと解されるところ、本件土地の場合、開発行為を了した上、共同住宅の敷地として使用されており、近い将来において新たな開発行為を行うべき事情も認められず、本件土地の属する地域（本件地域）は、戸建住宅と共同住宅の混在する地域であって、これらの用途のいずれもが本件地域における標準的な利用形態と認められることからすれば、本件土地は、その周辺地域の標準的な利用状況に照らしても、共同住宅用地として有効に利用されていると認められる。

したがって、本件土地について開発行為を行うとした場合における公共公益的施設用地の負担の要否について検討するまでもなく、本件土地は広大地通達にいう広大地には該当しない。

そうすると、本件土地は、標準的な利用形態である共同住宅用地として既に利用されていることになり、周囲の状況に比して特殊な形態として利用されているものとはいえない。

すなわち、本件土地は、その周辺地域の標準的な利用状況に照らしても、共同住宅用地として有効に利用されているということができる。」とあります。

共同住宅が本件土地の有効利用であると決めた理由に問題があると思われます。
共同住宅（3階建以下）用地の中に2階建の共同住宅も多く存在している可能性が否定できません。

中高層マンションとは国税庁の説明によれば3階以上のものをいうとあります。
したがって、2階建の共同住宅は対象外となります。かかる点や建物の築年状況を分析すれば、この地域の標準的使用は戸建住宅であり、かつ、開発事例等を検討すれば、その地域の標準的画地の面積はその地域の開発に当たり最低区画面積（たとえば100㎡以上）になるので、評価対象地は100㎡に対して著しく広大であると考えられます。

従って、それを基準に最有効使用の宅地分譲を想定した結果、開発道路等の公共公益的施設用地の負担は生じるものと判定され、かかる点を総合的に判断した結果、対象不動産は国税庁財産評価基本通達24-4の広大地に該当するものと思われます、という結論も可能であったかもしれません。