土地の評価上の区分および評価単位と広大地補正の可否について

2019年10月18日

（平成20年12月19日裁決・大阪・公開）

本件土地の概要

本件各土地は近隣商業地域に所在し,建ぺい率80%,容積率200%であり,周辺は戸建住宅および低層・中層の集合住宅が混在している地域である。

請求人の主張

本件各土地はいずれも一体として利用されていることから,A土地およびD土地についていずれも宅地として評価通達7-2により,本件各土地全体を1画地の宅地として評価し,さらに評価通達26により貸家建付地として評価すべきである。

本件居宅等および庭園は,いずれも本件共同宅地と一体として利用されているから,B土地とC土地は一つの評価単位とすべきである。

本件共同住宅の入居者用に「ロビー使用規定」を作成してこれを周知し,同規定に基づいて,本件居宅を本件共同住宅のロビー,集会用会議室,各種イベントの会場で入居者に対する来客の応接室等として入居者等の利用に供している。

原処分庁の主張

請求人はB土地とC土地が一体として利用されていると主張するが,次の事情によれば,両土地は別の評価単位とすべきである。

①入居者と交わされる建物賃貸借契約書には,本件居宅が賃貸借の対象として明記されていない。

②D土地の北側駐車場は、入居者専用の駐車場として,本件共同住宅と一体として利用されているので,評価通達7のただし書きにより,一体として利用されている一団の宅地として評価するとともに,評価通達26により,全体を貸家建付地として評価すべきである。

③A土地の南側駐車場は,通常,何らかの用には供されておらず,空き地であると認められるから,A土地は自用宅地として評価するのが相当である。また,本件居宅は賃貸用建物に当たらないから,B土地もやはり自用宅地として評価するのが相当であるので,A土地とB土地は,評価通達7-2により一つの評価単位とし,全体を自用地として評価すべきである。

審判所の判断

請求人は,B土地がC土地と一体として利用されていると主張するので検討するに,C土地は本件共同住宅の敷地すなわち貸家建付地であることから,被相続人所有の本件居宅等の敷地であり,本来自用地であるB土地がC土地と一体として利用されており,評価通達7-2の規定する「1画地の宅地」として評価単位となり,評価されるためには,本件居宅等が本件共同住宅と一体のものとして入居者の使用に供されていることが必要であると解される。

本件居宅は本件共同住宅が建築される前から存在し,もともと本件共同住宅とは別構造の独立した建物である。

本件居宅と本件共同住宅の位置関係などからすると,入居者や本件共同住宅への来訪者は,主として同出入口を東側道路への出入口として使用しているものと推認され,入居者や宅配業者等の来訪者が本件居宅の正面の門を使用した事実があったことをもって,上記推認を左右するに足りない。

したがって、請求人の主張の事情は,いずれも本件居宅等と本件共同住宅が一体として利用されていないとの上記の判断を左右せず,請求人の主張は採用できない。

そうすると,本件居宅等と本件共同住宅は一体として利用されていないものと認められるから,B土地とC土地とを1画地の宅地として評価することはできない。

評価通達26の趣旨に照らすと,貸家建付地と駐車場とが一体として利用されているとして,その全体を1画地の宅地として評

価し,駐車場部分も含めて貸家建付地として補正するのが相当というためには,駐車場部分についても入居者の賃借権が及んでいると評価できる事情が必要であり,具体的には,契約上のみならず利用状況の上でも,駐車場が共同住宅の敷地に隣接し,その駐車場の利用者が共同住宅の入居者に限定されているなど,貸家の目的に供されている宅地と駐車場が一体であることが必要と解される。

これを本件についてみると,本件南側駐車場は,C土地とは隣接しておらず,本件南側駐車場の1区画が入居者に貸し付けられていたものの,むしろ,本件南側駐車場は,本件居宅に隣接しており,同居宅を車で訪れる入居者以外の者の駐車場として使用されていること,請求人らが審査請求書に添付した住宅地図によれば,本件各土地の周辺の住宅地図には,本件南側駐車場が「○○○○」と表記されていること,貸し付けられているのは2区画にすぎないことからすると,主として本件居宅の駐車場であると認めるのが相当である。

そうすると,本件南側駐車場の敷地であるA土地は,C土地とは一体として利用されているとは認められない。一方,A土地は,B土地とは一体として利用されていると認められるから,評価通達7のただし書きにより,A土地とB土地とは一団の土地で2以上の地目からなる場合であって,主たるB土地の地目である宅地として,評価通達7-2により,1画地の自用地として評価すべきである。

D土地がC土地と一体として利用されていることについては,請求人と原処分庁との間に争いはないものの,当審判所が調査,

審理したところによれば,以下の理由により,D土地はC土地と一体として利用されてはいないと認めるのが相当であり,それぞれを1画地として評価すべきである。

駐車場の使用料が建物の賃料とは別に定められており,一部の入居者については別途駐車場の使用契約を締結してい

たことからすると,住居部分の賃貸借契約と駐車場の使用契約は別個に締結されていると認められ,これらが一体の契約になっており,駐車場部分にまで入居者の住居部分の賃借権が及んでおり,退去させるために賃貸人に立退き料の支出等のさらなる負担が生じるとは考え難い。実際の利用状況をみると,本件北側駐車場は,主として○台分の駐車スペース,自転車置場および1階が駐車スペース,2階が本件居宅に関する物品の物置として使用されている本件物置の敷地部分から成るところ,〇戸を有する本件共同住宅が満室となり,1戸に1区画の駐車スペースを使用させた場合であっても,4割以上の駐車スペースは余ることとなり,車両の出入りに一定の面積が必要であることを考慮しても,D土地の地積のうち相当部分には入居者の住居部分の賃借権が及ばないことになり,被相続人は,これらの部分については,立退き料などの負担を要することなく,駐車場として自ら利用し,または入居者以外の第三者に貸し付けたりすることができたほか,新たに共同住宅などを建設することさえできたものと認められる。

以上のような駐車場の使用契約の内容や本件北側駐車場の具体的利用状況に照らすと,少なくとも本件北側駐車場の相当部分については,入居者の住居部分の賃借権が及んでいないというべきであって,D土地とC土地は別の評価単位として評価すべきである。

したがって、請求人および原処分庁の主張は採用できない。

以上によれば,本件各土地については,1A土地およびB土地,2C土地ならびに3D土地の3各地に区分し,1を宅地として自用地評価,2を宅地・貸家建付地として補正して評価し,3を雑種地として自用地評価すべきことになる。

コメント

評価通達7《土地の評価上の区分》は,土地の価額は,地目（宅地,田,畑,山林,原野,牧場,池沼,鉱泉地,雑種地）の別に評価する旨定めている。また,そのただし書きでは,一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合には,その一団の土地は,そのうちの主たる地目からなるものとして,その一団の土地ごとに評価すると定めている。評価単位のとり方によって評価額に大きく影響を与えるので,相続発生日の状況を把握することが大切である。

本件土地の相続時の状況については,裁決要旨では下記のように述べている。
本件土地は4つの部分から構成されており,その利用状況から評価単位を判断すると,B土地の居宅および庭園は自用物件であり,共同住宅の入居者の賃借権は及んでいない。また,A土地の南側駐車場は共同住宅と一体として利用されていない一方,B土地と一体として利用されていると認められるから,A土地とB土地は,評価通達7ただし書きにより一団の宅地として,自用地評価をするのが相当である。C土地の共同住宅は,賃貸住宅として貸し付けられており,宅地として貸家建付地評価するが,D土地の北側駐車場は,共同住宅の利用者用の駐車場として使用されている部分はあるが,駐車スペースの相当部分が余剰スペースであり,入居者の賃借権が及んでいないというべきであることから,C土地と一体として利用されているとは認めることはできないので,雑種地として自用地評価すべきである。