特別な事情と不動産鑑定による時価
本来、相続財産は、相続財産基本通達に定められた評価方式によって評価すべきですが、不動産特に土地は個別性が強く、実質的な税負担が不平等になってしまうことがあります。
即ち正しい時価が算出されず不平等になってしまうケースがあります。
たとえば下記の裁決事例（平成25年5月28日裁決）があります。
上記（１）のとおり、評価通達に定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合には、評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当するといえ、
その場合には、評価通達の定めによらず、他の合理的な評価方法により評価することが許されると解されるところ、
本件土地につき、広大地通達を適用して算定される価額（150,452,114円）は、
本件土地の本件相続開始時における価額（時価）である審判所鑑定評価額（69,300,000円）を上回ることから、
本件土地の評価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められ、本件土地の評価額は審判所鑑定評価額とするのが相当である。
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この裁決事例の評価額を整理すると、以下のようになります。
通達による価格（広大地適用）：１億5,045万2,114円
請求人鑑定の価格：6,000万円
審判所鑑定の価格：6,930万円
この裁決事例は、広大地評価をして時価を算出しても、その時価は必ずしも適正な時価を表さない場合、すなわち市場価値を反映していることがあることを物語っています。
個別性の強い土地の場合は、このような場合があるので、注意が必要です。
本裁決事例が仮に評価通達による評価額のままだった場合、
遺産分割で手に入れた相続人が物件を売却しようとしても、6,000万円でしか売却できない可能性があります。
このような事態が想定されることを考えると、再考が必要だと思います。