底地の評価は路線価によらず不動産鑑定による評価額が相当とされた事例

2026年11月14日

本件裁決の概要

本件土地 (280.19㎡) には賃借権が設定され, その存続期間は昭和52年2月1日から60年間である。

本件土地には昭和52年に鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階 建ての借地権付分譲マンションが建てられ、本件相続開始日現在 84名により区分所有されている。
借地権付分譲マンションの敷地として貸し付けられている土地 (底地) を相続した請求人は、原処分庁のいう路線価方式による価額7億2,494万4,665円ではなく、請求人の提出した鑑定評価額2億円とすべきであると主張し、争いになった事例です。

審判所は、審判所が依頼した鑑定士により鑑定評価額が相当である、と判断した。

請求人の主張

本件相続により取得した土地(底地)は、相続税評価額(路線価)は時価に比べて過大なので鑑定評価額2億円にすべきと主張する。

原処分庁の主張

本件土地 (底地)の時価は、9億221万1800万円であり、本件相続税評価額(路線価)7億2494万4665円を上回っている。したがって、本件土地の価額(底地)は、本件相続税評価額が相当である、主張する。

国税不服審判所の判断

借地権付分譲マンションの敷地であることから多数の借地権者が存在しており、かつ当該借地権は建物の区分所有権とともに独立した市場を有していると認められることからみて、本件土地と当該借地権とが併合し、完全な土地所有権となる可能性は著しく低いものと認められること、および上記の契約条件からすれば、将来において名義書換料等の一時金の取得が期待できないものと認められるところ、これらの特別の事情は、上記に述べた底地が、地代徴収権に加えて将来借地権を併合して完全所有権となる潜在的価値に着目して価格形 成されると認め難い場合に該当するとみることができるから、本件土地については、その価額を借地権価額控除方式のみによって評価することは相当でないと認められる。

したがって、これらのことを総合勘案すれば、割合方式による価格と収益還元方式による価格の双方を調整の上評価した鑑定評価額は相当と認められるので、審判所が依頼した鑑定評価額に基づき、本件土地の本件相続開始日の価額は6,000万円であると認めるのが相当である。

以上のとおり、本件土地の価額は2億円を下回ると認められるので、本件更正処分はその全部を取り消すべきである。

コメント

相続税では、底地の評価は借地権価額控除方式に基づくものと定めているが、本件借地権付分譲マンションの底地 (貸宅地) の評価は、

①多数の借地権者が存在すること、
②本件土地と当該借地権とが併合して完全な土地所有権となる可能性が著しく低いこと、
③名義書替料、建替承諾料等の一時金の取得が期待できないこと、
④借地権と底地は別個の市場があって、更地価額から借地権価額を控除した部分が底地価額となるとは限らない等の特別の事情がある場合には、その価額を借地権価額控除方式のみによって評価することは、相当でないと審判所は判断し、審判所が依頼した鑑定評価額を採用しました。

この裁決事例は、前例によらず、一つの指針を示したのではないかと思います。
※
請求人　…　　200,000,000円(鑑定)
原処分庁　…　724,944,665円(路線価)
審判所　…　　　60,000,000円(鑑定)