存続期間が120年の地上権の借地割合70％が相当とされた事例

2026年8月3日

請求人の主張

請求人は、本件借地権は登記された地上権であり、その存続期間は120 年でかつ譲渡、転貸は自由であること及び本件宅地上に建築されたマンションは鉄骨鉄筋造陸屋根11階建の堅固な建物であることから、他の借地権に比しはるかに権利の強固なものであるから、相続税財産評価基準に定める借地権割合(70%) ではなく、相続税法23条に規定する場合(90%)によるべきだと、主張する。

原処分庁の主張

本件借地権が他の借地権とは異なり強い度合いの権利であるかどうかは定かではなく、 また、借地権の価額の評価を行う場合、借地権の内容を特にしん酌すべしという法令等の規定はないので、本件借地権と他の借地権とを区別して評価する必要性はないこと、評価基準に基づくその地域の借地権割合は国土庁の借地権価格調査結果からも合理的と判断されるとした。

国税不服審判所の判断

請求人は、宅地の評価に当たり、宅地の自用地価額から控除すべき借地権の価額は、借地権が存続期間120年の地上権であるということなどの事情を考慮して他の借地権よりも高額に評価すべきであるとして、借地権に係る借地権割合を90%とすべき旨主張するが、たとえ存続期間が120年の地上権であっても、建物の所有を目的とする地上権と建物の所有を目的とする賃借権は借地法の保護の下に経済的価値及び法的機能の面でその実態を同じくするものであるので、相続財産の評価上、借地権を他の借地権と区別して考慮すべき特段の事情は認められないから、請求人の主張は相当でない。

また、請求人は、相続税法第23条で建物の所有を目的としない地上権でさえその存続期間 が100年を超える場合、自用地価額に対する地上権の価額の割合を90%とすると規定していることは本件借地権に係る借地権割合を90%とすべきとする請求人の主張の正当性を裏付けている旨主張するが、 相続税法は、地上権であってもそれが借地法に規定する借地権に該当する場合は同法第 23条の規定によって評価するのではなく、同法第22条の評価の一般原則によることとしているのであるから、請求人の主張は相当でない。

以上のとおり、本件借地権の内容は建物の所有を目的とする地上権であり、これは借地法に規定する借地権に該当するものであるから、評価通達及び評価基準を適用して評価した価額とするのが合理的であると認められるので、評価通達の27及び昭和62年分評価基準の定めにより、本件宅地の価額の評価に際し、本件宅地の自用地価額から控除すべき本件借地権の価額の算定に用いる借地権割合を70%として、本件宅地の価額を217,982,936円と評価した本件更正は相当である。

裁決要旨

請求人は、①本件地上権の存続期間が通常の場合の3ないし 6倍で、かつ、堅固な建物が建築されており、②登記された地上権は使用権利の中で最も強く、しかも本件宅地の固定資産税の負担者は地上権者であるから、相続税財産評価基準に定める借地権割合(70 ％)でなく相続税法第23条に規定する場合 (90％) によるべきである旨主張するが、

① 建物所有を目的とする場合には、地上権と賃貸借は法的性格を異にするとしても経済的価値及び法的機能面で実体を同じくし、また、借地法による法的保護は期間の長短による差異はなく、

② 相続税財産評価基準で定めた借地権割合は状況類似地域ごとに売買実例等を基に実態に即して評価しているので合理性があるから、借地権割合は70％とするのが相当である、判断した。