マンション適地とは、どういう土地か
評基通24－4では、広大地は「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの（中略）を除く」とあります。つまり、マンション適地に該当する土地は広大地として認められません。
それでは、マンション適地をどう捉えたらいいのでしょうか。17年情報には、下記のように記載されています。
| 評価しようとする土地が、課税時期においてマンション等の敷地でない場合、マンション等の敷地として使用するのが最有効使用と認められるかどうかの判定については、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とすることとなる。 しかし、戸建住宅とマンション等が混在する地域（主に容積率200%の地域）は、最有効使用の判定が困難な場合もあることから、このような場合には、周囲の状況や専門家の意見から判断して、明らかにマンション等の敷地に適していると認められる土地を除き、広大地に該当する。 |
この内容を理解するには、もう少し情報が必要です。
それは、16 年情報に記載されています。これらの内容を踏まえて、評価対象地が「マンション適地かどうか」を判断します。
| なお、評価する土地がマンション適地かどうかの判断基準としては、次のような基準が参考になる（清文社刊「特殊な画地と鑑定評価」土地評価理論研究会（1993年8月）より抜粋）。
イ 近隣地域又は周辺の類似地域に現にマンションが建てられているし、また現在も建築工事中のものが多数ある場合、つまりマンション敷地としての利用に地域が移行しつつある状態で、しかもその移行の程度が相当進んでいる場合 |
以下に、マンション適地か否かの判断基準となる審判事例を紹介します。特に審判事例①では、マンション適地 の要件がかなり具体的に提示されており、判定の参考になります。
本件土地の面積は1,765㎡ですが、本件土地上には築年数8年の共同住宅があり、しかも貸家の稼働率は90%を超えていました。
また、駅まで直線距離で約650mと交通に便利で、駅周辺には多数の商業施設が存在します。それでも請求人は広大地であることを主張し、争われました。
| 審判事例① 平成24 年12 月13日裁決（ロ）本件○地域における標準的使用及びマンション適地等の判定について①本件○地域は、準住居地域（容積率200%・建ぺい率60%）であり、マンション等の建築に係る開発規制が厳しくない地域であること、②本件○地域には、中高層の集合住宅の敷地が6箇所存在し、これらの地積が、最小約1,200 ㎡、最大約3,500㎡で、平均すると約2,300㎡であること、③本件相続開始日前10年間に本件○地域で土地の開発許可を受けた建築事例（3件）の全てが共同住宅の建築事例であること、④本件○地域は、a駅からの徒歩圏内に位置し、同駅及び同駅周辺の商業施設への接近性に優れていることを総合勘案すると、本件○地域における土地の標準的使用は、中高層の集合住宅の敷地であり、その地積は1,200㎡程度ないし3,500㎡程度であると認められる。 そうすると、本件○土地（地積1,765.87㎡）は、広大地通達において広大地から除かれるマンション適地等に該当する。 |
審判事例①はマンション適地とされ、広大地は否認されましたが、上記要件のうち、たとえば②の「中高層の集合住宅の敷地が6箇所存在し」というところが「戸建分譲住宅の開発事例が6箇所存在し」となり、③の「建築事例（3件）全てが共同住宅」というところが「戸建開発事例3件」となれば、広大地となる可能性があります。
このような建築事例、戸建開発事例を収集できれば、マンション適地が逆に広大地となる可能性になります。広大地判定はオセロゲームのように環境が変われば、判断・結論が変わってきます。
また、国税不服審判所は次のような理由を述べて、請求人らの主張を退けています。
| しかしながら、（中略）本件○地域においては、むしろ本件相続開始日前10年間に戸建住宅の建築に係る土地の開発許可を受けた事例がなく、戸建住宅の分譲用敷地の開行為が主に行われているとは認められないこと、また、（中略）本件相続開始日において、本件○共同住宅は、耐用年数47年のうちの築年数8年の状態である上、貸家の稼働率が90%を超えており、本件○地域には、いわゆるリーマンショック後も依然として賃貸マンション需要があると認められることからすれば、請求人らが主張する上記の事情等を考慮しても本件○土地がマンション適地等に該当することは明らかである。 |
周囲にマンションが林立し、本件土地上の共同住宅が築後8年で稼働率が相当高いとあれば、マンション適地といわれても仕方がないでしょう。
審判事例①のポイントは下記の通りです。
①本件土地上に築年数8年の共同住宅が建っていること。
②共同住宅の稼働率が90%超えであることから、共同住宅としての市場性が高いこと。
③本件地域の建物の建築状況が共同住宅に流れている（戸建住宅の建築がない）こと。
④駅に近いこと。
⑤商業施設に近いこと。
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）