Ｂ土地は低層住宅地のため広大地と認める、とした裁決事例
広大地は、昨年（H29年）12月31日をもって終わりましたが、広大地による相続税還付はこれからも活用できます。
Ａ土地はマンション適地等であるが、Ｂ土地は広大地と認める、とした裁決事例
(平成23年4月1日裁決)
本件土地の概要
・本件Ａ土地：実測面積2207.54㎡、○○の1ｋｍに位置し、幅員約7.5ｍの幹線道路に面すると共に三方道路に接面する不整形な土地です。相続開始日現在、貸駐車場として利用。用途地域は、第一種中高層住居専用地域及び第一種低層住居専用地域の２つの地域に跨っています。よって基準容積率は160.09％である。
・本件Ｂ１土地：実測面積986㎡、○○の約1.75ｋｍに位置し、三方が道路に接面する長方形の土地で、東側幅員約12ｍ道路、南側及び北側幅員約6ｍ道路に接する土地である。相続開始日現在、竹林である。
・本件Ｂ２土地：実測面積2633.30㎡、○○の約1.7ｋｍに位置し、三方が道路に接面する長方形の土地で、三方とも幅員約6ｍの道路に接面する。
本件Ｂ２土地は相続開始日現在、本件被相続人の自宅敷地であり、本件Ｂ２土地の東側が隣接する本件Ｂ１土地である。
用途地域は、第一種中高層住居専用地域（建ペイ率60％,容積率200％）である。なお、本件Ｂ１土地及び本件Ｂ２土地を併せて本件Ｂ土地という。
原処分庁の主張
イ．本件Ａ土地
（イ）マンション適地等に該当するか否かについて
以下の理由から、本件Ａ土地は、マンション適地等と認められる。
A 行政的規制によれば、中高層の集合住宅の建設が可能であるところ、本件Ａ地域内の状況をみても、近年の開発状況を含め、中高層の集合住宅の敷地として利用されているものが多数存すること。
したがって、本件Ａ土地は広大地に該当しない。
請求人らの主張
（イ）マンション適地等に該当するか否かについて
以下の理由から、本件Ａ土地はマンション適地等に該当しない。
Ａ 本件Ａ土地にマンションを建築した場合に、平成18年当時の法令等に基づき計算した最大確保できる容積率は109.66％であり、マンション建築に適した土地（容積率300％）でないことは明らかである。
Ｂ 本件Ａ土地を開発業者がマンション用地として開発した場合と、戸建住宅用地として開発した場合を比較すると、後者の方の土地価格が高いこと。
（ロ）本件Ａ土地について戸建住宅用地として最有効利用する場合には、別紙3-2の開発想定図のように、公共公益的施設用地（開発道路）の負担が必要となるから、本件Ａ土地は広大地に該当する。
原処分庁の主張
イ．本件Ｂ土地
（イ）マンション適地等に該当するか否かについて
本件Ｂ土地の行政的規制によれば、中高層の集合住宅の建設が可能であり、本件Ｂ地域内では、近年の開発状況を含め、中高層の集合住宅の敷地として利用されているものが多数存することからすれば、本件Ｂ土地は、マンション適地等と認められる。
したがって、本件Ｂ土地は広大地にあたらない。
請求人らの主張
イ 本件Ｂ土地
（イ）マンション適地等に該当するか否かについて
本件Ｂ土地の周辺環境は、低層住宅が多く建ち並ぶ住宅地であり、本件Ｂ土地周辺には、平成18年から同19年にかけて戸建分譲された大規模宅地があることから、本件Ｂ土地は、低層戸建分譲用地に適している。
したがって、本件Ｂ土地は、マンション適地等に該当しない。
審判所の判断
イ 本件Ｂ土地
（イ）マンション適地等に該当するか否か
本件Ｂ土地に係る「その地域」である中部地域は、戸建住宅、中高層の集合住宅、駐車場等が混在する地域であり、中高層の集合住宅は散見される程度である。一方、上記のとおり、平成8年以降、本件Ｂ土地に隣接する周囲の土地を含め、戸建て住宅用地の開発が比較的多く行われている。
これらの事情にかんがみれば、中部地域は戸建住宅を主体とする地域と認められるから、中部地域における土地の最有効利用は、戸建住宅用地であり、中高層の集合住宅等の敷地用地とは認められない。
したがって、本件Ｂ土地はマンション適地等に該当しない。
（ロ）公共公益的施設用地の負担の要否について
Ａ 公共公益的施設用地の負担の必要性については、経済的に最も合理的な戸建て住宅用地としての開発を行った場合における当該開発区域内に開設される道路等の開設の必要性によって判断するのが相当である。
Ｂ 当審判所の調査の結果によれば、①中部地域において、本件Ｂ１土地とほぼ同規模で接道状況も類似する土地について道路を開設した戸建住宅用地の開発が行われていること
②中部地域において近年路地状開発が行われた土地は、開発前の地積が比較的小規模であることや、その形状や公道への接道状況からみて路地状開発に適した土地であったと認められること
③本件相続の開始に近接した時期に、本件Ｂ土地の一部が道路を開設した戸建住宅用地として開発され、かなりの潰れ地が生じていることの各事実が認められ、これらを総合勘案すれば、本件Ｂ１土地を経済的に最も合理的な戸建て住宅用地として開発する場合には、道路を開設することが必要と認められる。
そうすると、本件Ｂ１土地の約2倍の規模である本件Ｂ２土地についても道路を開設することが必要と認められ、本件Ｂ土地は、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要な土地であるから、当該負担は必要ないとする原処分庁の主張には理由がない。
（ニ）以上によれば、本件Ｂ土地は、本件通達に定める広大地として評価することが相当である。
以 上
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）