敷地内に道路を開設することに合理性あり。広大地適応ＯＫ！
広大地は、昨年（H29年）12月31日をもって終わりましたが、広大地による相続税還付はこれからも活用できます。
被相続人及び請求人が何ら権利を持たない本件土地に隣接する位置指定道路を利用した開発に比べて、本件土地内に新たに道路を開設して行う開発方法の方が十分に合理性があるので、本件土地は広大地に該当するとした事例（平成28年2月9日裁決 関信・公開）
本件土地の概要
本件土地は、市道に接面する地積613.37㎡の土地で、北西側で市道、北東側で位置指定道路にそれぞれ接面している。本件位置指定道路は、幅員4.0ｍ延長38.55ｍとして位置の指定を受け、4名の第三者が共有する道路である。 本件土地の属する用途地域は、第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）である。本件地域は集合住宅や駐車場が散在するものの、主として戸建住宅用地として利用されている地域である。
争点
本件土地は、広大地に該当するか否か。
原処分庁の主張
本件土地で開発行為を行うとした場合、別図1のとおり、本件位置指定道路を利用して開発行為を行うのが経済的に最も合理的である。
この場合、本件私道所有者ら全員の同意を要し、かつ、本件位置指定道路の幅員を4ｍから6ｍに拡幅するか、自動車転回広場を設置する必要がある。しかしながら、時価とは客観的な交換価値を示す価額であるから、財産の評価に当たり考慮される個別事情は客観的に認められるものに限定される。そうすると、本件私道所有者らの同意を得られるか否かといった事情は、所有者等の意思、行為等によって変更することのできる事情であり、本件土地自体に起因する客観的な事情ではないから、財産の評価に当たって考慮されない。また、道路の拡幅又は自動車転回広場の設置による土地の提供は、開発区域内に新たな道路を開設する場合と異なり、評価通達15《奥行価格補正》から20－5《容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価》までに定める減額補正では十分とはいえないほどの規模の潰れ地が生じたとは認められない。
したがって、本件土地で開発行為を行うとした場合に広大地通達に定める公共公益的施設用地の負担が必要と認められないから、本件土地は、広大地に該当しない。
請求人らの主張
別図1のような本件位置指定道路を利用した開発行為は、本件私道所有者らの同意がなければできない旨が法令で規定され、本件私道所有者らのうち1人でも同意を得られなければ、このような開発行為は不可能である。
本件においては、現に、本件私道所有者らが本件位置指定道路の利用を拒絶する旨の回答をしており、同意を得ることは現実的に困難であるし、本件相続の開始時においても本件私道所有者らの同意を得られることが確実ではない以上、本件位置指定道路は利用できないものとして、別図2のとおり、本件土地に新たな道路を開設して開発行為を行うのが経済的に最も合理的である。
したがって、本件土地で開発行為を行うとした場合に、広大地通達に定める公共公益的施設用地の負担が必要と認められるから、本件土地は、広大地に該当する。
審判所の判断
（1）認定事実
(イ) 本件地域は、集合住宅や駐車場が散在するものの、主として戸建住宅用地として利用されており、本件
地域の存するa市においては、500 以上の規模の開発行為をする事業のうち、開発面積が2,000 未満の宅地で戸建分譲するものの必要宅地面積は原則として110 以上である。
なお、本件地域の近隣（a市b町■－■ほか）においては、平成22年に開発許可を受けて6区画の戸建分譲が行われ、その1区画当たりの地積は108.05 から127.44 までであった。
(ロ) 本件土地は、原処分庁が主張する本件位置指定道路を利用した開発行為（別図1）、請求人らが主張する新たに道路を開設して行う開発行為（別図2）のいずれにおいても、開発行為を行う際には、都市計画法第29条《開発行為の許可》の許可を受ける必要がある。
（2）広大地通達への当てはめ
（イ）広大地通達にいう「その地域」が本件地域であること、本件地域における標準的な宅地の地積が110 程度であること、地積が613.37 である本件土地が本件地域における「標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地」であることについて、いずれも当事者間に争いがない。
本件土地が広大地に該当するかの判断に当たっての基礎となる「その地域」とは、本件地域であると認めるのが相当である。また、本件地域における標準的な宅地の地積は110 程度であると認めるのが相当である。そして、本件土地の地積は613.37 であるから、本件土地が「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地」であると認められる。
(ロ) 本件地域は、主として戸建住宅用地として利用されていることが認められるから、戸建住宅分譲用地として分割利用することを前提とした開発を行うことが、本件地域における土地の経済的に最も合理的な利用であると認められる。そして、請求人らが主張する開発想定図（別図2）は、本件地域における標準的な宅地の地積（110 程度）を踏まえて、同地積に近似した面積によって整形に区画割する方法によるものであり、開発方法として十分な合理性を有するものであると認められる。
そうすると、本件土地は、広大地通達にいうその地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地に当たり、開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められることから、本件土地は広大地として評価するのが相当である。
(ハ) この点について、原処分庁は、本件土地の開発想定は別図1によるべきであり、この場合には、本件位置指定道路の拡幅などが必要ではあるものの、広大地通達にいう公共公益的施設用地の負担は生じない旨主張する。
確かに、本件位置指定道路を利用して行う戸建住宅の分譲は、本件土地の敷地内に新たな道路を開設して行う戸建住宅の分譲と比較して、より広い建築面積及び延床面積の建物等を建築することができることになるから、このような開発方法を想定すること自体の合理性が肯定されれば、原処分庁が主張する開発方法のほうが、経済的合理性に優れているといえる。しかしながら、本件位置指定道路は、本件私道所有者らが所有するもので、被相続人及び請求人らは本件位置指定道路に係る権利を何ら有していない。そのため、本件位置指定道路を利用した開発の可否は、本件私道所有者らの意向に左右されるものであるところ、本件土地については、本件土地の敷地内に新たな道路を開設して行う開発方法（請求人ら主張の開発方法）が想定でき、十分合理性を有するものである以上、このような場合にまで、第三者の所有に係る土地を利用しての開発行為を想定することに合理性があるとはいえない。
したがって、原処分庁の上記主張には理由がない。
以上
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コメント
広大地に該当するためには、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地」で、「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」を広大地であるといいます。
ところで宅地を開発するにあたり、路地状開発をするのか、開発道路を設けて宅地開発をするのか、どちらが経済的に合理性があるのか判断を迫られます。
本件においては原処分庁は隣接地の位置指定道路を利用して本件土地を開発する方が経済的に最も合理的であり、公共公益的施設用地の負担は必要ないので、本件土地は広大地には該当しない旨主張しました。
しかし、本件位置指定道路は、本件私道所有者らが所有するものであって、被相続人及び請求人らが本件位置指定道路に権利を何ら有していないし、本件位置指定道路を利用した開発は本件私道所有者らの意向に左右されるので、請求人らが主張するところの本件土地内に開発道路を設ける方法のほうが十分合理性があるとして審判所は、請求人らの主張を認め本件土地は広大地に該当するとしました。
本件位置指定道路の所有に被相続人や相続人らが一切関与していないことが広大地評価の分かれ目であった事例です。
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）