地代の増減額請求権の行使についての最高裁判例

※最高裁主文理由の一部を掲載します。

しかしながら、原審の上記判断は是認することができない。その理由は、次のとおりである。

（1）前記確定事実によれば、本件各賃貸借契約は、建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約であるから、本件各賃貸借契約には、借地借家法11条1項の規定が適用されるべきものである。

本件各賃貸借契約には、3年ごとに賃料を消費者物価指数の変動等に従って改定するが、消費者物価指数が下降したとしても賃料を減額しない旨の本件特約が存する。しかし、借地借家法11条1項の規定は、強行法規であって、本件特約によってその適用を排除することができないものである（最高裁昭和28年（オ）第861号同31年5月15日第三小法廷判決・民集10巻5号496頁、最高裁昭和54年（オ）第593号同56年4月20日第二小法廷判決・民集35巻3号63号656頁、最高裁平成14年（受）第689号同15年6月12日第一小法廷判決・民集57巻6号595頁、最高裁平成12年（受）第573号、第574号同15年10月21日第三小法廷判決・民集57巻9号1213頁参照）。したがって、【要旨】本件各賃貸借契約の当事者は、本件特約が存することにより上記規定に基づく賃料増減額請求権の行使を妨げられるものではないと解すべきである（上記平成15年10月21日第三小法廷判決参照）。

なお、前記の事実関係によれば、本件特約の存在は、本件各賃貸借契約の当事者が、契約締結当初の賃料額を決定する際の重要な要素となった事情であると解されるから、衡平の見地に照らし、借地借家法11条1項の規定に基づく賃料増減額請求の当否（同項所定の賃料増減額請求権行使の要件充足の有無）及び相当賃料額を判断する場合における重要な事情として十分に考慮されるべきである（上記平成15年10月21日第三小法廷判決参照）。

（2）したがって、上告人らは、借地借家法11条1項の規定により、本件各土地の賃料の減額を求めることができる。そして、この減額請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては、賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきであり、本件特約の存在はもとより、本件各賃貸借契約において賃料額が決定されるに至った経緯や本件特約が付されるに至った事情等をも十分に考慮すべきである。