開発を了しているとはいい難いこと等から広大地に該当するとした事例
現況の評価対象地の使用方法は、当該地域の標準的な使用とはいえず、開発を了しているとはいい難いこと等から広大地に該当するとした事例（沖縄・公開 平成18年5月8日裁決）
本件土地の概要
（１）土地A
土地Aの地積は795.00㎡の土地である。土地Aは不整形な無道路地で、半分以上は空閑地である。また、土地Aには北側と東側で道路に通じる二つの通路があり、土地Aの北側は道路より1.9ｍ低く、東側は道路より1.2ｍ低い。相続開始日現在、〇〇自治体の集会所の敷地として利用されている。
審判所の判断
市街化区域内に存する地積が1000㎡以上の土地に対し都市計画法第４条第１２項に規定する開発行為を行う者は、県知事の許可を受ける必要がある。
（１）土地A
①認定事実
請求人提出資料及び当審判所の調査の結果によれば、次の事実が認められる。
（A）土地Aは不整形な無道路地で、半分以上は空閑地である。また、土地Aには北側と東側で道路に通じる二つの通路があり、土地Aの北側は道路より1.9メートル低く、東側は道路より1.2メートル低い。なお、北側及び東側の道路に付された路線価はいずれも100,000円である。
（Ｂ）当該地域内の標準的な宅地の地積は151.00平方メートルである。
②評価額
（A）広大地補正率について
原処分庁は、土地Aは〇〇自治会の建物及び敷地として使用され既に開発を了しており、隣接地と比較しても著しく広大な地積とは認められないから、広大地補正の適用は認められない旨主張する。
ところで、原処分庁の主張する開発を了しているか否かについては、評価対象地がその地域の土地の標準的な使用に供されているといえるかどうかで判定し、また著しく広大な地積とは近隣の標準的な宅地の地積を基に判定するものと解されている。
土地Aは、〇〇自治会の集会所敷地として利用されているものの、当該地域の標準的な使用は戸建住宅地と認められるところ、半分以上が空閑地となっていることからすれば、標準的な使用に供されているとはいえないので開発を了しているとはいい難いこと、および土地Aは当該地域内の標準的な宅地の5倍程度の地積を有し、また、戸建住宅とする場合には都市計画法第4条第14号に規定する道路の負担が必要と認められることからすれば、広大地に該当するものと解するのが相当であり、原処分庁の主張には理由がない。
以上のとおり、土地Aが広大地に該当することは請求人主張のとおりであるが、請求人の開発想定図によれば、請求人は幅員4メートルの開発区域内道路の地積を袋路状道路とせずに159.00平方メートルと算定している。しかしながら、建築基準法施行令第144条の4《道に関する基準》第1項第1号イは道路の延長が35メートル以下の場合は幅員を4メートルとすれば袋路状道路とすることができる旨規定しているから、別紙7の開発想定図によるのが相当である。この場合の公共公益的施設用地の地積は129.23平方メートルとなる。 これを基に広大地補正率を求めると別表5の注5のとおり0.84となる。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
コメント
①土地Aについて
「財産評価基本通達逐条解説（平成25年版）」によれば、『広大地に該当しない条件の例示 イ．既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地』とあります。
本件土地Aにおいては、原処分庁は、『請求人は広大地に該当する旨主張するが、土地Aは〇〇自治会の建物及び敷地として使用されており、既に開発を了している』ので請求人の主張は認められないと主張しています。
しかし、審判所は『ところが、原処分庁の主張する開発を了しているか否かについては、評価対象地がその地域の土地の標準的な使用に供されているといえるかどうかで判定し、また著しく広大な地積とは近隣の標準的な宅地の地積を基に判断するものと解されている』と述べています。
次に『土地Aは、〇〇自治会の集会所敷地として利用されているものの、当該地域の標準的な使用は戸建住宅と認められるところ、半分以上が空閑地となっていることからすれば標準的な使用に供されているとはいえないので開発を了しているとは言い難いこと、および土地Aは当該地域内の標準的な宅地の５倍程度の地積を有し、また、戸建住宅とする場合には……道路の負担が必要と認められることからすれば、広大地に該当する』と述べています。
つまり、たとえ都市計画法第２９条に基づき開発を了していたとしても、本件土地が最有効使用されているか否かは、その地域の標準的使用の用に供されているか否かで判断する必要があります。
又著しく広大な地積か否かは、その地域の標準的な宅地の地積との比較に基づいて判断することになります。
諦めずに、その地域の現況を把握することに努めれば、広大地か否かが見えてきます。
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）