広大な宅地か否かの基準について
平成28年2月18日発表の裁決事例では、
請求人らは、標準的な宅地の地積は100㎡前後であり、本件土地の地積は1298.47㎡なので著しく広大な土地ですよと主張しましたが、
審判所は、本件地域における店舗等の敷地の地積の平均は907.94㎡なので
本件土地の地積（1298.47㎡）は上記平均値の1.5倍に満たない土地になる。したがって、本件土地は著しく広大な宅地ではないと言って、広大地を否認しました。
「その地域」のとり方によって、その地域の特性、その地域の標準的使用やその標準的使用の宅地の地積などは大きく変わってきます。
そうなると、当然結論も真逆の結論になります。
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東裁（諸）平27第98 平成28年2月18日 より抜粋
『本件地域における土地の利用状況をみると、上記ロの（ニ）のＣの（Ｂ）によれば、画地数にして半分近く、
地積割合にして約3分の2が店舗等の敷地として利用されているから、本件地域における土地の標準的使用は店舗等の敷地であると認められる。
本件地域における店舗等の敷地の地積の平均値は907.94㎡であるところ、
本件土地の地積（1,298.47㎡）は、上記平均値の1.5倍に満たず、
また、店舗等の敷地の35画地のうちの3分の1以上である13画地は1,000㎡を超え、
さらに、うち5画地は本件土地よりも地積が大きく、かつ1,600㎡を超えている。
これらの点を総合勘案すれば、本件土地は、本件地域における店舗等の敷地の地積に比して著しく広大な宅地であるとは認められない。』
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その地域のとり方、考え方によって結論が大きく異なることが十分あります。注意が必要ですね。
路地状敷地と広大地評価判定
先日ご相談をお受けした事案です。
Ａ土地は被相続人の居宅に供していた土地
Ｂ土地は被相続人所有の共同住宅に供している土地です。
駅から500ｍに位置し、周辺は戸建住宅がほとんどで、広大地になりそうな土地でした。
パッとみればＡＢ土地共に広大地が可能でした。
しかし調査しましたら、路地状敷地が存する開発事例が2か所近くで見つかりました。
その地域の標準的画地の面積等からＡ土地は、広大地は難しく路地状開発が可能ということで、広大地は難しいと考えました
Ｂ土地は広大地可能ですと申し上げました。
このように周囲に路地状敷地が存する場合、広大地として評価することには要注意かと思います。
相続税還付において、不合理分割と広大地評価判定の考えを使う！！
不合理分割とは、「贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供する事ができないなど、その分割が著しく不合理であると認められる時は、分割前の画地を「一画地の宅地」とする」（評価通達7-2（１）～（４）の注意書き）と言う事と理解しています。
しかし、先代の相続の時に不合理分割が行われ、その土地の一部が無道路地になっていた場合、先代の相続時の遺産分割が不合理分割であると気付いて、その相続した土地と隣の土地を一画地として、広大地として意見書を提出することは可能です。
これは相続税還付において、本件土地が不合理分割で無道路地になったので、分割前の一画地を広大地として意見書を作成し、相続税還付の手続（更正の請求）は可能です。
不合理分割が同時期に行われる場合以外に、タイムラグがある不合理分割をもしっかりと見抜き、行動すべきと思います。
ふとしたことで、この事を忘れてしまうケースもありますので、要注意ですね。
3階建賃貸マンションの敷地が更正の請求で広大地として認められ件
先月末に相続税の更正の請求を認めるという趣旨の電話を本件依頼者からお受けしました。
更正の請求のため広大地評価判定の意見書を提出して約2か月半。
いつもより返事がないなと首を長くしておりました時でしたので、一安心しました。
本件土地の概要
①地積 約510㎡、②用途地域 第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）
③本件土地上の建物の状況…
3階建て共同住宅（賃貸マンション）平成23年新築（真新しい建物です）
詳細は省略致します。お許しください。
広大地は、一昨年（H29年）12月31日をもって「地積規模の大きな宅地の評価」に変わりましたが、広大地を使った相続税還付はこれからも活用できます。
是非ご相談ください。
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