工場敷地と広大地判定
駅から約200m に位置する8,495㎡の土地が広大地として認められた事例です(図)。
評価対象地は工場用の敷地として利用されており、周辺には店舗、共同住宅、マンション等も建っていました。周囲を調査した結果、広大地が可能と判断しました。
❖物件の概要
面積:8,495.21㎡
地形:不整形
接道:二方道路
用途地域:第1種住居地域(60%、200%)
周辺の利用状況:中小規模一般住宅・マンション・共同住宅・
事業所・店舗等が混在する地域
土地の利用状況:工場
❖考察
開発指導要綱等によると、第1種住居専用地域の場合、一戸建住宅の敷地面積は100㎡以上です。また、戸建住宅の開発事例等からも、その地域の標準的な宅地の面積は120㎡程度であると判断できます。したがって、評価対象地は著しく広大な土地であると判定しました。
次に、評価対象地の周辺状況です。調べてみると、駅から離れるにしたがって、店舗や事業所、医院が少なくなっていくことがわかりました。評価対象地の手前から住宅、共同住宅(2階建)が少しずつ多くなるというイメージです。
また、評価対象地の周辺における直近10年間に建築された建物の状況も、下記に示す通り戸建住宅のみでした。こうした開発状況から、その地域が戸建住宅へ移行しつつあることがわかります。
開発事例(戸建住宅):3件
開発事例(共同住宅):0件
マンション事例:0件
広大地として認められるには、評価対象地を宅地開発した場合
に公共公益的施設用地の負担が必要となります。これについては、図表のような土地利用計画図を作成し、公共公益的施設用地の発生する土地であると判断しました。これらの情報に基づき広大地判定の意見書を提出したところ、評価対象地は広大地として認められました。
広大地として認められたポイントはここにある!
①戸建やマンションの開発事例を紹介し、その地域の動きを説明することで、マンション適地を否定できたこと。
②その地域の標準画地の面積を 120㎡と確定できる資料を確保できたこと。
関連ページ:地積規模の大きな宅地の評価(https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/)