市街化調整区域の雑種地としんしゃく割合
雑種地①
本件各土地は、市街化調整区域内に所在し、建物の建築ができない雑種地に該当するから、しんしゃく割合を50%とした事例(東裁(諸)平22第102号・平成22年11月9日裁決)
1、本件各土地の概要
(1)本件A土地
本件A土地は、地積1,814㎡の雑種地である。本件A土地は、資材置場を目的とする賃貸契約をし、賃貸していた。
本件A土地に接する道路の向かいは市街化区域となる土地で、市街化調整区域にも宅地が点在している地域である。
本件A土地の固定資産税課税上の現況地目は宅地比準雑種地である。
本件A土地の属する地域は市街化調整区域である。
(2)本件B土地
本件B土地は、地積961 mの雑種地である。
本件B土地は、駐車場または資材置場を目的とする賃貸借契約を締結し、賃貸していた。
本件B土地の固定資産課税上の現況地目は宅地比準雑種地である。
本件B土地の属する地域は市街化調整区域である。
審判所の判断
(3)建物の建築制限に係るしんしゃく割合について
上記のとおり、評価基本通達82において、雑種地の評価は、原則としてその雑種地と状況が類似する付近の土地の評価額に比準して行う旨定められているところ、市街化調整区域内の雑種地の評価について宅地比準方式により評価する場合、市街化調整区域内の雑種地の評価について宅地比準方式により評価する場合、課税実務上、建物の建築制限にかかるしんしゃく割合（原価率)を、(イ)建物の建築が全くできない場合には 50%、(ロ)店舗等の建築が可能な幹線道路沿いや市街化区域との境界付近の地域に所在し、家屋の構造、用途等に制限を受ける場合には 30%、(ハ)(ロ)と同様の地域に所在し、宅地価格と同等の取引実態が認められる場合には0%とすることとして取り扱われており、この取扱いは当審判所も相当であると認められる。これを本件についてみると、本件各土地は市街化調整区域内に所在し、建物の建築ができない土地であることから、しんしゃく割合を(イ)の50%として減額するのが相当である。
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）