裁判所による「相当賃料」の算定と不動産鑑定の依頼！！
1. 賃貸借契約は、当該賃貸借契約締結の際の具体的な事情、賃料額の推移、契約上の経過期間、残存期間、当事者間の了解事項等諸々の個別具体的な事情があるのだから、継続賃料の額は、これら事情を前提として、当該契約当事者が協議して定めるべきである。
2. 裁判所は、かかる協議が調わない場合に協議に変わっであるから、個別具体的な事情
を考慮して決しなければならないとしている。具体的事情を考慮し
3. 本ケース（東京地判平17.3.25 判タ１２１９.３４６）
においては、Ⅰ）原告は世界的な金融グループ会社の１つであり、被告も我が国を代表する大手の貸しビル業者である事
Ⅱ）本件賃貸借契約の締結や内容について特殊の合意が存した形跡はないこと
Ⅲ）どちらか一方が他方に対して特に経済的に弱い立場にあるとも言えないこと
Ⅳ）本件建物が、存する港区において、竣工５年以上の大規模ビルの新規賃料が平成１２年４月1日～平成１４年４月1日までに11.28％下落していることなどの諸事情を考慮し、差額（差額配分法において、
正常実質賃料から現行実質賃料を差し引いた差額）を貸主・借主で折半して負担させるが相当であるとした。
4. この事案（東京地判平17.3.25 判タ1219.346）について「･･･個別事情を一切考慮せず、画一的に正常実質賃料を継続賃料と決定すべきとの考え方を明確に否定し、個別て相当賃料を算定すべきとした点･･･は参考になった」とコメントを書いておられる。
5. 別の判例では下記の通りである。
◎ 本件鑑定は、サブリースであるという個別的事情を捨象して通常の賃貸借における継続適正賃料額の鑑定としては、相当なものであるが、改定賃料の採点に当たっては、契約自由の原則、契約勧誘の経緯、賃料自動増額特約の趣旨、契約後の賃料減額合意、借主の収支見込等の事情も考慮して算定すべきである。
（東京地判平10.2.26 判時1661.102）
《不動産損害額・評価額算定事例集 新日本法規出版㈱刊》
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