隣接する土地の評価単位の考え方と広大地の適用可否

2019年3月26日2019年6月11日

市街化区域内に存する隣接する2筆の土地について

下記の3点の適用可否等が争われた裁決事例です。

1.　農地の評価単位

2.　正面路線の判定

3.　広大地評価

（平成14年2月25日裁決）

Contents

1. イ. 概要
2. ロ. 国税不服審判所の判断
3. 以上
4. ※コメント

イ. 概要

市街化区域内の農地
A農地　2,495平方メートル，
B農地　32.93平方メートル
二方路に面し、一方（A道路）は、64ｍの農業用水路を介して幅員約3mの市道に接面（間口31m）
他方（B道路）は、約24mの国道に面するも、間口は5m
A路線価　56.000円　B路線価　140.000円

ロ. 国税不服審判所の判断

農地の評価単位について
請求人（納税者）は、A農地及びB農地を別区画の農地として評価すべきである旨、主張する。

ところで、評価基本通達33では、農地の価額は1枚の農地（耕作の単位となっている1区画の農地をいう）ごとに評価する旨定めており、1枚の農地とは、必ずしも1筆の農地からなるものとは限らず、2筆以上の農地からなる場合もあり、また1筆の農地が2枚以上の農地として利用されている場合もあると解される。

これを本件についてみるとA農地及びB農地は、本件相続開始日において、いずれも田として耕作されており、A農地とB農地の間には、農道等による区分はされていない。

そうすると本件農地については、耕作の単位を同じくする1区画の農地、すなわち1枚の農地であると認めるのが相当であり、この点に関する請求人の主張には、理由がない。

請求人は、AとBに分けて評価すべきであると主張しましたが、A, B共に農地として利用しているし、農道の区別もないので、一体評価すべしと言う事になりました。

基礎事実によれば、本件農地は、市街化周辺農地で、第1種低層住居専用地域（建ペイ率50％、容積率100％）です。○○市宅地開発私道要綱によれば、総面積が991㎡以上となる宅地開発は、同要綱が適用される旨定められており、当該宅地開発を行う場合には、公共公益的施設用地の負担が必要とされている。

正面路線の判定

（1）請求人（納税者）の主張

原処分庁（税務署）は、本件農地の正面道路をB路線（幅員約24mの国道）として評価しているが、・・・本件農地は、B路線の影響を受ける度合いが著しく低いと認められることから、A路線（幅員約3mの市道）を正面路線とすべきである・・・と、主張しました。

（2）原処分庁（税務署）の主張

① 本件農地のB路線に面する間口距離は11.5mであり、評価基本通達20の（3）の付表1に定める「間口狭小　補正率表」の率は、1.00である事。

② 本件農地のB路線（国道）に面する間口距離は、本件農地のA路線（市道）に面する間口距離31mの約37/100に相当する距離があり、当該間口距離は、狭小とは認められない事。

③ 本件農地は、農業用水路（国有地、幅1.64m）を挟んでA路線（市道幅員3m）に面している事。

そうすると、本件農地の正面路線は、評価基本通達16の（1）の定めに基づき、1㎡当たりの路線価の価額の高いB路線（国道）が正面路線と認められる。

（3）国税不服審判所の判断

① 本件農地は、B路線（国道）に接している距離が、11.5mであることから、B路線の影響を受ける度合いが著しく低いというほどその路線に接する間口が狭小であるとは認められない。

② 本件農地を宅地開発する場合には、○○市宅地開発指導要綱によれば、開発区域内の主要道路は、原則として、開発区域外の道路は6m以上の道路に接続しなければならないところ、A路線（市道）の幅員は約3mであるのに対し、B路線（国道）の幅員は約24mであることからすると、B路線をその接続道路として宅地開発することが、本件農地の最有効使用となると認められる。

そうすると本件農地の価額は、B路線を正面路線として評価することが、相当であると認められるので、この点に関する請求人の主張には理由がない。

広大地評価の適用可否について

（1）原処分庁の主張

請求人は、本件農地の面積（2,527.93㎡）は広大であるので、評価基本通達24-4の定めを適用すべきである旨主張するが、本件農地の正面道路であるB路線は、国道○○号線であり、本件農地が存する近隣のB路線沿いの地域は、自動車メーカーの大規模営業所、ドライブイン等が混在している地域と認められるから、本件農地は、当該地域における標準的な土地の地積に比べて著しく広大な土地とは認められない。

したがって、本件農地の価額の評価においては、評価基本通達24-4の定めの適用はないから、請求人の主張には理由がない。

（2）審判所の主張

① 本件農地の地積は2,527.93㎡であるが、本件農地の存する同一用途地域（第1種低層住居専用地域）内において、標準的な宅地の地積を有すると認められる地価公示法・・・の標準地の地積は150㎡である。

② また、本件農地の近隣に存する宅地開発済の宅地をみても、一区画の地積はほぼ200㎡以下である。

③ よって、本件農地は、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な土地と認められる。

④ そうすると、本件農地は・・・本件農地を宅地開発する場合には、公共公益的施設用地の負担が必要とされていることから、評価基本通達24-4に定める広大地に該当する。