農地（田及び畑）の評価単位
農地（田及び畑）の評価単位
田及び畑（以下農地という）は、1枚の農地（耕作の単位となっている1区画の農地をいう）を評価単位とします。（評基通7-2（2））
ただし、財産評価基本通達36-3に定める市街地周辺農地、同40に定める市街地農地、同40-2に定める広大な市街地農地及び同40-3に定める生産緑地は、それぞれを利用の単位となっている一団の農地を評価単位とします。
これらの農地は、利用の単位となっている一団の農地を評価単位とするのですが、具体的には次のように判定します。
- 所有している農地を自ら使用している場合には、耕作の単位にかかわらず、その全体をその利用の単位となっている一団の農地とします。
- 所有している農地を自ら使用している場合において、その一部が生産緑地である場合には、生産緑地とそれ以外の部分が隣接していても、それぞれを利用の単位となっている一団の農地とします。これは、生産緑地は農地等として一定の期間管理しなければならず、また、市町村長に買取りの申し出をすることができる場合でも、一定の手続きやそのためにある程度の期間を要するという制約があることによるものです。
- 所有する農地の一部について、永小作権又は耕作権を設定させ、他の部分を自ら使用している場合には、永小作権又は耕作権が設定されている部分と自ら使用している部分をそれぞれ利用の単位となっている一団の農地とします。
- 所有する農地を区分して複数の者に対して永小作権又は耕作権を設定させている場合には、同一人に貸し付けられている部分ごとに利用の単位となっている一団の農地とします。
その理由は下記の通りです。
市街地農地等の価額は、宅地の価額の影響を強く受けることから宅地比準方式により評価することとしており、これとの整合性を図るため、評価の単位についても宅地としての効用を果す規模での評価を行う必要があります。
したがって、市街地農地等については、1枚または1筆ごとといった評価単位によらず、利用の単位となっている一団の農地を評価単位とすることが相当と考えられます。
利用の単位とは、一体として利用される範囲を指し、自用の土地であれば、他人の権利による制約がないので、その全体が一体として利用されるものであり、他人の権利が存する土地とは区分されます。したがって、自用の土地は、その全体を利用の単位として評価することとなります。また、他人の権利の存する土地について、貸付先がそれぞれ異なっている場合には、利用についてもそれぞれ異なっているので、同一人に貸し付けられている部分ごとに利用の単位とします。
なお、生産緑地は農地等として管理しなければならないという制約があることから、市街地農地と隣接しているような場合であっても、それぞれを「利用の単位となっている一団の農地」としています。
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