宅地有効化率と広大地判定
自宅の敷地として利用されている土地が宅地開発を想定すると、有効宅地部分が49％しかない土地にもかかわらず、広大地として認められた事例です。
1.対象不動産の概要
画地条件等：
- 間口：6.5m
- 奥行：85m
- 面積：908㎡
- 形状：L字型の地形
- 接道：北側約 6m市道
道路と敷地の間に水路(幅 1.8m)あり - 用途地域：第1種中高住居専用地域
- 建ペイ率：60%
- 容積率：200%
- 駅への距離：1km
- 土地の利用状況：自宅(居宅)
- 周辺の利用状況：中小規模一般住宅・共同住宅・店舗・マンション等が混在する地域
2.この事例の広大地判定のポイントは何か
①マンション適地か否か
②広大地を認めず、一敷地1戸の住宅敷地(現状)とするか否か
③対象不動産周辺の利用状況とその動向
3.考察
敷地面積は908㎡と大きな画地であるが、宅地開発を想定すると、有効宅地部分が49%、開発道路部分が39%、緑地部分(利用が難しい土地)が12%、となる事例です。このような状況の土地のため、当局から一敷地1戸の住宅敷地の土地と判定されるか否かを十分に想定し、意見書を作成しました。このような個性の強い土地でも、明らかにマンション等の適地に適していると認められる土地を除き、広大地に該当します。
関連ページ：地積規模の大きな宅地の評価（https://erea-office.com/appraisal/new_koudaichi/）