相続税評価で、特別な事情があるとした事例

2019年7月9日

特別な事情があるとする事例

権利関係が錯綜した貸宅地の評価について、財産評価基本通達によらず原処分庁側の鑑定評価額によることが合理的であるとした事例 (平成17年7月7日裁決(公開))

①本件土地の概要
本件土地は10棟の建物及び敷地及び道路として利用されている。
本件は地積1709.46㎡の貸宅地である。
年間地代413,688円(800円/坪×517.11坪)を受領している。

②請求人ら鑑定…底地価格  7,505,000円

③原処分庁鑑定…底地価格 28,000,000円

原処分庁主張額(異議決定額)…27,314,713円

④審判所の判断

本件土地の評価額について
上記のとおり、原処分庁鑑定は請求人ら鑑定に比して合理性が認められ、評価通達に基づく評価額は原処分庁鑑定を上回ることから、物件9の評価額は、原処分庁鑑定に基づき算定するのが相当と認められるところ、原処分庁は、原処分庁鑑定において10%とされた物件9の道路部分の価値率を、評価通達の定めを準用して0%に置き換え、原処分庁鑑定に基づく評価額を補正した金額が、物件9の評価額であると主張する。

しかしながら、鑑定評価基準と評価通達は異なるものであり、また、評価通達によらず鑑定評価基準により物件9を評価するものであるから、単に、評価通達における取り扱いを根拠として、当該価値率を0%と補正することは相当と認められない。むしろ、請求人ら鑑定及び原処分庁鑑定ともに、物件9の道路部分の価値率を10%と判定していることからすると、当該道路部分の価値率は原処分庁鑑定の判定のとおり、10%とするのが相当である。

したがって、物件9の評価額は、原処分庁鑑定に基づく評価額と同額の28,000,000円であると認められる。

物件9
請求人ら主張額(鑑定額)……… 7,505,000円
原処分庁主張額(異議決定額)… 27,314,713円
原処分庁鑑定額 ………………… 28,000,000円
評価通達に基づく評価額 ……… 69,196,947円
審判所による底地価格(鑑定額)… 28,000,000円
(原処分庁と同額)

《裁決要旨》

 権利関係が錯綜した貸宅地の評価について、財産評価基本通達によらず原処分庁側の鑑定評価額によることが合理的であるとした事例

①請求人らは、本件貸宅地については、財産評価基本通達(以下「評価通達」という。)に基づき算定した評価額は時価を超えている状態にあることから、評価通達によらず、他の合理的な方法に基づき時価を算定すべきであり、具体的には、R不動産鑑定士の鑑定評価額(以下「請求人ら鑑定額」という。)が時価である旨主張する。一方、原処分庁は、道路の用に供されている部分のある6区画については、L不動産鑑定士らの鑑定評価額(以下「原処分庁評価額」という。)が、それ以外の2区画については原処分庁評価額が時価である旨主張する。

②しかしながら、時価とは、当該財産の客観的な交換価値をいうものと解されるところ、課税実務上、土地等の評価については、評価通達に定められた画一的な評価方法が採用されているが、これは、個別に評価する方法を採ると、その評価方式、基礎資料の選択の仕方等により、評価額に格差が生じることを避けがたく、また、課税庁の事務負担が重くなり、回帰的かつ大量に発生する課税事務の迅速な処理が困難となるおそれがあることなどから、課税の適正や納税者間の公平を図ることが合理的であるという理由によるものと解される。
ただし、評価通達に基づき算定された土地等の評価額が、客観的交換価値を上回るなど、評価通達に基づき評価することが著しく不適当と認められる特別な事情がある場合には、評価通達に基づく評価方法によらず、その他の合理的な評価方法により評価することができると解される。

③本件貸宅地の評価額については、評価通達に基づき算定した評価額が、請求人ら鑑定額及び原処分庁評価額・原処分庁鑑定額のいずれをも上回っていることから、これらの鑑定額等について検討したところ、次の通りである。

(1)請求人ら鑑定額
請求人ら鑑定額は、年間支払賃料を還元利回りで還元して算定した地代徴収権の価値と、更地価格を割引率で割り引いて算定した更地の復帰加地との合計額から、市場性の減退等を理由とした減額をして、底地価格を決定している。
しかしながら、地代の還元利回りと更地への復帰価値を算定するための割引率とは異なる性質のものであるにもかかわらず、特段の理由もなく同一の利率を採用していることから、その利率は適切なものとは認められない。また、更地の復帰価値の規準となる更地価格の決定に当たって、鑑定評価を行う場合に規準としなければならないとされている地価公示価格を、数値の具体的な算定根拠が明らかでない個別格差を乗じて計算しているなど、その更地価格は合理性が認められない。更に、市場性の減退を理由とした減額にも具体的な根拠が示されていない。以上のことから、請求人ら鑑定額は採用することはできない。

(2)原処分庁評価額・原処分庁鑑定額
原処分庁鑑定額における底地価格の決定は、還元利回り、割引率、更地価格とも相当であり、請求人ら鑑定額に比べ合理性が認められる。
しかしながら、原処分庁評価額は、原処分庁鑑定額において判定された道路部分の価値率10%を、評価通達の定めを準用して0%に置き換え、同鑑定額を補正して算定しているが、評価通達によらず不動産鑑定評価基準により評価するものであるから、単に、評価通達における取り扱いを根拠として、当該価値率を0%とすることは相当とは認められない。道路部分の価値率は、原処分庁鑑定額が作用した10%とするのが相当である。

元の内容はこちら(国税不服審判所より)
http://www.kfs.go.jp/service/JP/70/18/index.html

 

関連ページ:相続税法上の時価鑑定(https://erea-office.com/appraisal/fair_valuation/)