地代・家賃の減額のための鑑定依頼が増えてきています!!
X株式会社は、昭和32年、Y宗教法人から建物所有を目的とし、土地を賃借し、土地上に木造の建物を建築していたところ、昭和52年、賃貸期間を50年間とし、堅固建物の所有を目的とするものに変更し、平成2年、平成5年、それぞれ木造建物を取り壊し、10階建て、6階建てのビルを建築したところ、固定資産税の負担が地代を上回るようになり、当事者間の交渉、調停により
地代を増額したが、土地の価格が下落したため、Xが地代減額の意思表示をし、Yに対して減額に係る地代額の確認を請求した。この判決は、地代が減額されたことを認め、鑑定の結果により、地代額を算定し、請求を一部認容した。
【実務の対応】
この判決は、賃借人が土地の価格の下落を背景として、賃料（地代）減額の意思表示をしたものの、賃借人がこれに応じなかったため、減額に係る賃料額の確認を請求した事案について、減額の意思表示の効力を認め、適正な賃料額を算定したものであり、事例判断を提供するものである。（横浜地裁平成13.11.27判決）
(借地借家の判例と実務 大成出版社刊)
先日、地代減額の評価の依頼者は、不動産業者さんです。
平成9年から据え置き状態で地主さんとの話合いがまとまらず、訴訟になるのでご依頼頂きました。月額32万円が14万円まで地代(継続)が下落しました。
プロでさえ地主さんに物を言い難いということがあるのはわかりますが、ここまで地代を据え置いたのは問題ですね!。
賃料増減額請求権の考慮すべき事項として下記の事項があります。
①土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減額
②土地若しくは建物の価格上昇又は下落
③その他の経済事情の変動
④近傍同種の土地又は建物の借賃との比較
以上の事情を考慮して、現行の賃料が不相当となったと
認められる時に、賃料増減額請求権が行使できます。
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